АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2016 г. по делу в„– А10-4821/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Регион-Групп" - Липуновой А.В., (доверенность от 20.04.2016, паспорт), муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" - Тулохонова О.А., (доверенность в„– 36 от 17.03.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион-Групп" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2016 года по делу в„– А10-4821/2015 Арбитражного суда Республики Бурятия (апелляционный суд: Желтоухов Е.В., Никифорюк Е.О., Ячменев Г.Г.),

установил:

муниципальное учреждение "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Групп" (ОГРН 1143850035670, ИНН 3808238105, г. Иркутск, далее - общество) о взыскании 919 893 рублей 09 копеек, из которых 874 029 рублей 99 копеек - задолженность по договору аренды в„– 167 от 16.09.2014 за период с 01.03.2014 по 31.05.2015, 45 863 рубля 10 копеек - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 17.09.2014 по 01.06.2015, расторжении договора аренды в„– 167 от 16.09.2014 и обязании общества освободить земельный участок площадью 1 461 кв. м с кадастровым номером 03:24:032603:615, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Трубачеева, и вернуть его по акту приема-передачи истцу в течение 1 месяца с момента вступления решения в законную силу.
Общество обратилось к учреждению со встречным исковым заявлением о взыскании 1 602 388 рублей 31 копейки неосновательного обогащения, 44 368 рублей убытков, расторжении договора аренды земельного участка в„– 167 от 16.09.2014.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 мая 2016 года в удовлетворении первоначальных исковых требований учреждения отказано, встречные исковые требования общества удовлетворены полностью.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2016 года указанное решение суда первой инстанции отменено, первоначальные исковые требования учреждения удовлетворены полностью, в удовлетворении встречных исковых требований общества отказано.
Не согласившись с указанным постановлением апелляционного суда, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебный акт отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что проведенная в рамках настоящего дела судебная экспертиза является надлежащим доказательством невозможности использования арендованного им земельного участка для строительства автомобильной заправочной станции (далее - АЗС). В этой связи, поскольку выводы эксперта сторонами не оспаривались, учреждением невозможность использования земельного участка для строительства АЗС признана, недостатки земельного участка, препятствующие его использованию по целевому назначению, были выявлены обществом только после их передачи учреждением, на основании статей 15, 328, 450, 606, 611, 612, 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктов 8 и 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо) ранее уплаченные арендные платежи и расходы на проведение публичных слушаний подлежат возмещению арендодателем в качестве неосновательного обогащения и возмещения убытков соответственно, а договор - расторжению по инициативе арендатора.
В отзыве на кассационную жалобу учреждение, не соглашаясь с доводами заявителя, указывает на законность и обоснованность постановления апелляционного суда, в связи с чем просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 29 ноября 2016 года объявлялся перерыв до 10 часов 40 минут 06 декабря 2016 года, о чем сделано публичное сообщение в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа www.fasvso.arbitr.ru.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель общества поддержал требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, представитель учреждения, ссылаясь на правомерность принятого по делу судебного акта, считал кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение им норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, по результатам проведения открытого аукциона между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в„– 167 от 16.09.2014.
Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Трубачеева, площадью 1 461 кв. м, на срок с 16.09.2014 по 15.08.2017. Границы арендуемого участка указаны в прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка. Участок предоставлен для строительства АЗС. Кадастровый номер земельного участка - 03:24:032603:615.
Пункт 1.6 договора указывает, что к моменту подписания договора арендатор произвел осмотр принимаемого в пользование участка и ознакомлен со всеми его характеристиками, в том числе с недостатками, и претензий по его состоянию к арендодателю не имеет.
Пункт 2.2 договора определяет размер арендной платы в 3 496 120 рублей в год, в том числе ежемесячно 291 343 рубля 33 копейки.
Согласно пункту 3.4 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенными использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
По акту приема-передачи участка от 16.09.2014 учреждение передало обществу указанный земельный участок.
В целях получения разрешения на строительство АЗС во исполнение требований статьи 1 Федерального закона от 23.11.1995 в„– 174-ФЗ "Об экологической экспертизе", статьи 5 Федерального закона от 01.05.1999 в„– 94-ФЗ "Об охране озера Байкал", раздела IV Приказа Государственного комитета Российской Федерации по охране окружающей среды от 16.05.1999 в„– 372 "Об утверждении положения об оценке воздействия намечаемой хозяйственной деятельности и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации", Постановления Администрации г. Улан-Удэ от 24.03.2010 в„– 122 "Об утверждении Порядка организации и проведения общественных обсуждений объектов государственной экологической экспертизы на территории г. Улан-Удэ" обществом организовано проведение публичных слушаний, по результатам которых согласно протоколу от 04.08.2015 строительство АЗС в указанном месте не одобрено.
Арендатор, указав на передачу арендодателем в аренду земельного участка, не предназначенного для обозначенного в договоре использования, обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с указанным выше встречным исковым заявлением.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды в„– 167 от 16.09.2014) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно статье 309 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды в„– 167 от 16.09.2014) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В статье 310 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды в„– 167 от 16.09.2014) указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пункты 1 и 2 статьи 328 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды в„– 167 от 16.09.2014) устанавливают, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Пункт 2 статьи 612 ГК РФ устанавливает, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Апелляционный суд, отменяя принятое судом первой инстанции решение и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Право на заключение договора аренды указанного земельного участка было выставлено на торги по заявлению хозяйствующих субъектов о предоставлении данного земельного участка с целью строительства АЗС в порядке предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объектов.
На сайте администрации города Улан-Удэ размещено извещение о проведении торгов в виде аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 3 года.
В указанном извещении, помимо прочих обязательных сведений, указаны сведения об обременениях и ограничениях использования земельного участка: на часть земельного участка площадью 987 кв. м установлен сервитут, часть земельного участка предназначена для прохода и проезда площадью 474 кв. м. Также извещение содержит сведения о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий: земельный участок полностью входит в зону с особыми условиями использования территории (охранной зоны) линии электропередач; на земельном участке вдоль ул. Трубачеева перед зданием Управления вневедомственной охраны необходимо осуществление выноса сетей канализации. Также в извещении указаны дата, время и место проведения осмотра участка на местности.
Осуществляющее предпринимательскую деятельность общество имело возможность оценить земельный участок и должно было учесть все указанные ограничения его использования, предусмотреть возможные риски, связанные с участием в указанном аукционе, а в случае победы - с заключением соответствующего договора аренды.
Вместе с тем, общество приняло участие в аукционе и победило на торгах.
Надлежащих доказательств того, что указанный земельный участок имеет иные ограничения, не указанные в извещении о проведении торгов, в материалы дела не представлено.
При этом в заключении эксперта в„– 0314-16, на которое в обоснование своих требований ссылается общество, указано, что в связи с отсутствием проекта АЗС, оценить полезную площадь земельного участка, необходимую для строительства такого объекта, не представляется возможным. Эксперт, указав на недостаточность площади для размещения АЗС, пришел к такому выводу, оценивая перспективы строительства типичной, по его мнению, АЗС. Так, эксперт разъяснил, что при расчете площади для строительства АЗС необходимо учесть ряд важных факторов: современный дизайн и продуманная планировка территории; наличие магазина сопутствующих товаров; количество топливозаправочных колонок; наличие автомойки и СТО; ассортимент и объем хранения топлива. АЗС, как правило, включают в себя операторскую, топливно-раздаточные колонки и пункты слива с подземными резервуарами на три вида топлива, а также подъездные пути.
Между тем, указание на конкретные характеристики АЗС, для строительства которой земельный участок передан во временное владение и пользование, извещение о проведении торгов и договор аренды в„– 167 от 16.09.2014 не содержат.Согласно части 5 статьи 74 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Таким образом, поскольку проект конкретной АЗС, подготовленный в порядке статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, эксперту представлен не был, выводы эксперта о невозможности использования земельного участка по назначению в связи с несоблюдением пожарных, санитарно-эпидемиологических, строительных и иных норм, носят предположительный характер и не подтверждают ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязанностей.
При этом в соответствии с частью 4 статьи 74 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Между тем, с обоснованным исключением заключения эксперта в„– 0314-16 из числа доказательств, отвечающих требованиям части 2 статьи 71 АПК РФ, по указанным выше причинам, надлежащих доказательств невозможности использования земельного участка по назначению обществом, на которое в соответствии с требованиями статьи 65 АПК РФ возложена соответствующая обязанность, в материалы дела не представлено.
Ссылка общества на результаты публичных слушаний о невозможности использования земельного участка по назначению не свидетельствует, поскольку неодобрение населением муниципального образования строительства АЗС в указанном месте относится к числу предпринимательских рисков, а учреждение как арендодатель ответственность за результаты публичных слушаний нести не может.
Указание заявителя кассационной жалобы на признание учреждением невозможности использования земельного участка по назначению материалами дела не подтверждается, в отзыве на кассационную жалобу арендодатель также обращает внимание суда на недоказанность невозможности строительства АЗС на данном участке.
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Пункт 1 статьи 15 ГК РФ определяет, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Между тем, требуемая к взысканию сумма неосновательного обогащения в размере 1 602 388 рублей 31 копейки представляет собой сумму, уплаченную обществом в качестве арендной платы по договору аренды в„– 167 от 16.09.2014, а сумма убытков в размере 44 368 рублей является суммой, уплаченной обществом за публикацию извещения о проводимых публичных слушаниях.
Поскольку обществом не доказано нарушение арендодателем обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, уплаченная обществом арендная плата неосновательным обогащением признана быть не может, взысканию с учреждения не подлежит.
Предусмотренное пунктом 1 статьи 612 ГК РФ право арендатора потребовать досрочного расторжения договора также не возникло в связи с недоказанностью наличия недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им.
Понесенные обществом расходы на публикацию извещения о проводимых публичных слушаниях взысканию с учреждения не подлежат, поскольку указанные расходы арендатор понес в своих интересах в рамках осуществления им предпринимательской деятельности.
Разъяснения, данные в пунктах 8 и 10 Информационного письма, на которые ссылается заявитель кассационной жалобы, с учетом указанных выводов обоснованность встречных исковых требований не подтверждают.
Вместе с тем, апелляционный суд обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования учреждения в связи со следующим.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, в результате чего у общества перед учреждением образовалась задолженность за период с 01.03.2014 по 31.05.2015 в размере 874 029 рублей 99 копеек, по требованию учреждения указанная сумма подлежит взысканию, а договор аренды - расторжению.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
Пункт 1 статьи 330 и статья 331 ГК РФ устанавливают, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
На основании пункта 4.2 договора с общества также подлежат взысканию пени в размере 45 863 рублей 10 копеек за период с 17.09.2014 по 01.06.2015 из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Возражений относительно расчетов задолженности и неустойки обществом не представлено.
Таким образом, апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований общества и удовлетворил первоначальные исковые требования учреждения.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы апелляционного суда основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 АПК РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2016 года по делу в„– А10-4821/2015 Арбитражного суда Республики Бурятия оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------