АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2016 г. по делу в„– А19-5112/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Общежитие на Култукской": Колотыгиной Л.А. (протокол собрания учредителей в„– 1 от 11.01.2016, приказ о назначении директора в„– 1 от 11.01.2016, паспорт) и Загвозкиной М.Я. (доверенность от 01.09.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом на решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2016 года по делу в„– А19-5112/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Антонова С.Н., апелляционный суд: Никифорюк Е.О., Басаев Д.В., Желтоухов Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Общежитие на Култукской" (ОГРН 1033801011309, ИНН 3809001934, г. Иркутск, далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Иркутска (далее - администрация) о взыскании 560 344 рублей 2 копеек, из которых: реальный ущерб в виде переплаченной арендной платы в размере 88 074 рублей 2 копеек за период с августа 2013 года по май 2016 год, упущенная выгода в размере 472 270 рублей за период с сентября 2013 года по май 2016 года; а также расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что истцом не представлено доказательств того, что последнему не было известно о недостатках сданного в аренду имущества на момент заключения договора аренды в„– 1039 от 03.06.2008.
Также ответчик полагает недоказанным несение упущенной выгоды в заявленном размере.
Кроме того, заявитель указывает на необоснованный отказ суда первой инстанции в приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением Куйбышевским районным судом города Иркутска гражданского дела в„– 2-1404/2016.
В отзыве на кассационную жалобу общество, не соглашаясь с доводами администрации, указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, в связи с чем просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители истца, ссылаясь на правомерность принятых по делу судебных актов, считали кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своего представителя в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направил, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в его отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 38 АЕ в„– 423365 от 26.06.2014 муниципальному образованию город Иркутск принадлежит на праве собственности нежилое шестиэтажное здание общей площадью 3741,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Култукская, 9, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись в„– 38-38-01/003/2008-464 от 20.02.2008.
С 1992 года истец является арендатором названного здания, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды в„– 72 от 14.10.1992 и в„– 1039 от 03.04.1995.
По договору аренды здания в„– 1039 от 03.06.2008 истец принял здание от ответчика на срок с 01.01.2008 по 30.06.2018 (пункт 1.4 договора в редакции дополнительного соглашения в„– 4 от 28.05.2015).
Целевое использование объекта в соответствии с пунктом 1.2 договора: гостиница, общежитие для проживания военнослужащих и работников бюджетной сферы.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 14.07.2008.
В обоснование настоящего иска обществом было указано, что в июле/августе 2013 года ему стало известно о договорах найма жилого помещения в„– 121 от 13.11.2007 и в„– 122 от 20.11.2007, заключенных отделом учета и предоставления жилья администрации с гражданами Шперлинг Г.А., Топоровой (Сазановой) А.С. и Трусовой Е.Г., по которым указанным гражданам предоставлены помещения в„– 408 и 412, расположенные в арендованном истцом здании.
По мнению истца, ответчик не вправе был заключать названные договоры найма жилого помещения, поскольку здание передано в аренду истцу полностью; кроме того, администрация в нарушение статей 612 и 613 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не поставила в известность общество о наличии данных договоров.
Несмотря на многочисленные обращения истца с заявлениями о решении вопроса о признании договоров найма жилого помещения недействительными и выселении граждан, ответчиком действия по восстановлению нарушенных прав истца не произведены.
Из материалов дела следует, что обществом инициированы многочисленные судебные процессы о признании договора найма жилого помещения в„– 121 от 13.11.2007 незаключенным, признании договора найма жилого помещения в„– 122 от 20.11.2007 недействительным, устранении нарушений права пользования имуществом, устранении препятствий в пользовании нежилым помещением; в удовлетворении исков отказано.
В результате заключения ответчиком договоров жилого найма и последующего бездействия по вопросу оспаривания этих договоров и выселения граждан истец понес убытки в виде реального ущерба - излишне уплаченной арендной платы за помещения, занимаемые гражданами, и упущенной выгоды - неполученного дохода в результате отсутствия возможности использования помещений по целевому назначению.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим исковым заявлением.
Пункт 1 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды здания в„– 1039 от 03.06.2008) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно статье 309 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды здания в„– 1039 от 03.06.2008) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
На основании пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
К правоотношениям сторон суды обоснованно применили нормы § 1 (Общие положения об аренде) и § 4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ (Аренда).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пункт 1 статьи 611 ГК РФ предусматривает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Пунктом 2 данной статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно статье 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Суды, проанализировав договор аренды здания в„– 1039 от 03.06.2008 и дополнительные соглашения к нему, пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор не был предупрежден о правах третьих лиц на помещения в передаваемом в аренду здании (в данном случае - о наличии договоров найма жилого помещения).
Вместе с тем, истцу в пользование предоставлено здание полностью - площадью 3741,2 кв. м, арендная плата начислялась также за всю площадь здания, в то время как пользоваться помещениями в„– 408 и 412 арендатор не имел возможности.
Суды правильно отклонили довод ответчика о согласии арендатора с данными обстоятельствами (использование двух помещений по договорам найма) с указанием на имеющиеся в материалах дела письма администрации в„– 054-70-1611/5 от 30.10.2015 и в„– 505-70-3544/16 от 24.03.2016, адресованные истцу на его обращения о снижении размера арендной платы на сумму долга за пользование помещениями гражданами, поскольку названные обращения истца к ответчику обоснованно расценены судами как попытки в порядке статьи 612 ГК РФ потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения размера арендной платы ввиду отсутствия фактической возможности использования всего арендованного здания по целевому назначению.
Доводы администрации о том, что обществу на момент заключения договора аренды здания в„– 1039 от 03.06.2008 было известно о наличии договоров найма жилого помещения, поскольку граждане проживали в общежитии ранее заключения указанного договора аренды, также верно отклонен судами, так как пока граждане оплачивали гостиничные услуги обществу, у последнего не возникало сомнений в их статусе как постояльцев гостиницы.
На момент обращения истца с заявлением об уменьшении арендной платы ответчику уже было известно о существовании договоров жилого найма. При этом в уменьшении размера арендной платы обществу необоснованно отказано.
Суды верно указали, что длительное бездействие администрации в решении вопросов, касающихся действительности договоров найма жилого помещения, с учетом обращения истца к ответчику с письмом в„– 54 от 13.06.2013, содержащим просьбу решить вопрос о правомерности выдачи договора найма жилого помещения от 13.11.2007 Шперлинг Г.А., способствовало увеличению размера убытков на стороне общества.
Лишь в 2016 году ответчик обратился в Куйбышевский районный суд города Иркутска с иском к Трусовой Е.Г. о признании договора найма жилого помещения в общежитии в„– 122 от 20.11.2007 недействительным и возврате жилого помещения (дело в„– 2-1404/2016), а также другие уполномоченные органы по факту возможной фальсификации договора найма жилого помещения, заключенного с Трусовой Е.Г.
Судебные процессы об оспаривании договоров жилого найма и устранении нарушений прав пользования (решения Куйбышевского районного суда по делам в„– 2-163/2015, 2-164/2015, 2-1207/2015, 2-1390/2015) были инициированы истцом, ответчик принимал участие в качестве третьего лица, в том числе заявлял самостоятельные иски.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Пункт 4 данной статьи указывает, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу абзаца 1 первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
На основании изложенных норм права и установленных по делу обстоятельств судами сделан обоснованный вывод о том, что принимая в период августа 2013 года по май 2016 года от истца арендную плату в полном объеме, ответчик недобросовестно осуществлял гражданские права, допустил злоупотребление правом.
Суды обоснованно указали, что с учетом доказанности материалами дела факта и размера возникновения у истца реального ущерба в виде фактически выплаченной арендной платы и упущенной выгоды в виде неполученного дохода за помещения, которыми он в действительности не имел возможности пользоваться, а также вины ответчика в данных убытках, понесенные обществом убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды подлежат возмещению администрацией.
Проверив представленные истцом расчеты причиненных убытков, суды обоснованно признали их правильными.
Так, расчет реального ущерба произведен обществом исходя из размера арендной платы, уплаченной им в 2013 - 2016 годах по договору аренды в соответствии с расчетами арендной платы и пропорционально занимаемой гражданами площади помещений (комната в„– 408 - 37,3 кв. м, комната в„– 412 - 36,6 кв. м).
Расчет же упущенной выгоды произведен истцом в соответствии с прейскурантом цен на номера в гостинице - 7 200 рублей в месяц за двухместный номер, с учетом произведенных гражданами частичных оплат, за 33 месяца (с сентября 2013 года по май 2016 года), в которые у общества отсутствовала возможность использовать номера в„– 408 и 412 в предпринимательской деятельности.
При этом правомерно признавая правильным расчет размера упущенной выгоды, выполненный истцом, суды обоснованно сослались на разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данные в пункте 14 Постановления от 23 июня 2015 года в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым по смыслу статьи 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.
Судами правильно указано, что истцом предприняты все необходимые меры и сделаны приготовления для получения прибыли при использовании арендуемого здания, в частности, помещений (гостиничных номеров) в„– 408, 412, однако фактически в заявленный период общество не могло использовать данные помещения в предпринимательской деятельности по назначению, установленному договором аренды.
В этой связи, верен вывод судов о том, что ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей арендодателя по договору в„– 1039 от 03.06.2008 повлекло возникновение у истца убытков в виде упущенной выгоды в размере 472 270 рублей - дохода, который он мог получить, предоставляя помещения в пользование в качестве гостиничных номеров в соответствии с установленным прейскурантом цен. При этом в расчете истцом также учтены частичные оплаты, произведенные гражданами Трусовой Е.Г. и Сазоновой А.С., фактически занимавшими помещения.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды.
Ссылки ответчика на необоснованный отказ суда первой инстанции в приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением Куйбышевским районным судом города Иркутска гражданского дела в„– 2-1404/2016 обоснованно отклонены, поскольку истцом заявлено требование о взыскании убытков, а признание договоров найма недействительными не влечет освобождение ответчика от возмещения убытков, понесенных истцом по вине арендодателя в связи с неисполнением последним надлежащим образом обязанностей, вытекающих из изложенных выше норм права и положений заключенного договора аренды.
Исходя из доводов кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей заявителем не обжалуются, в связи с чем согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции обжалуемые судебные акты в соответствующей части не проверяет.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу основаны на неверном толковании указанных выше норм права либо направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных апелляционным судом, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 08 июля 2016 года по делу в„– А19-5112/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------