АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2016 г. по делу в„– А10-2846/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 30 июня 2016 года
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бурковой О.Н., Левошко А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Рента" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 ноября 2015 года по делу в„– А10-2846/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции Салимзянова Л.Ф.; апелляционный суд: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Желтоухов Е.В.),

установил:

администрация муниципального образования города Иркутска (далее - администрация, ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к закрытому акционерному обществу "Рента" (далее - ЗАО "Рента", ОГРН 1120327005655, ИНН 0326504973 о взыскании 756 088 рублей, в том числе 674 994 рублей 10 копеек задолженности по арендной плате по договору от 14.02.2003 в„– 1980 за период с 01.08.2012 по 31.03.2014 и 81 093 рублей 90 копеек неустойки за просрочку оплаты за период с 11.11.2013 по 24.03.2014.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20 апреля 2015 года дело в„– А19-1697/2015 передано по подсудности для рассмотрения в Арбитражный суд Республики Бурятия.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 6 июня 2015 года по ходатайству ответчика объединены в одно производство для совместного рассмотрения дела в„– А10-2846/2015 и в„– А10-3441/2015 с присвоением объединенному делу в„– А10-2846/2015.
В рамках дела в„– А10-3441/2015 Министерство имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 3808174613) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ЗАО "Рента" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 348 203 рублей 05 копеек за период с 01.08.2012 по 31.03.2015 и 459 815 рублей 70 копеек неустойки за период с 11.11.2013 по 28.04.2015. Перерасчет суммы неустойки произведен истцом согласно условиям дополнительного соглашения от 18.02.2004 в„– 232, из расчета 0,1% от суммы задолженности.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Иркутской области (ОГРН 1073808005534, ИНН 3808163259), открытое акционерное общество "ИКХ-Пром" (ОГРН 1103850016930, ИНН 3810316294), открытое акционерное общество "ИКХ-Инвест" (ОГРН 1103850016973, ИНН 3810316304).
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия 17 ноября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2016 года, администрации муниципального образования города Иркутска в удовлетворении иска отказано. Исковые требования Министерства имущественных отношений Иркутской области удовлетворены. С общества в пользу министерства взыскано 1 348 203 рубля 05 копеек долга и 459 815 рублей 70 копеек неустойки.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "Рента" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в отсутствие договора аренды расчет задолженности подлежал исчислению исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости и необходимой для его использования, следовательно, расчет задолженность произведенный исходя из площади всего земельного участка, является необоснованным. Кроме того, считает, что в отсутствие договора аренды земельного участка и несогласования сторонами условий о взыскании неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательств, удовлетворение требований истца о взыскания исчисленной им суммы неустойки на основании договора, заключенного с прежним собственником объекта недвижимости, является неправомерным.
В возражениях на кассационную жалобу министерство ссылается на законность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска от 23.01.2003 в„– 031-06-52/3 "Об утверждении материалов инвентаризации земельного участка, расположенного в Ленинском районе г. Иркутска по ул. Батарейная, 49" ЗАО "Востсибподряд" предоставлен в аренду земельный участок площадью 29 456 кв. м, расположенный в Ленинском районе г. Иркутска по ул. Батарейная, 49, в аренду сроком на 25 лет под эксплуатацию существующей производственной базы.
Администрацией города Иркутска (арендодатель) и ЗАО "Востсибподряд" (арендатор) 14.02.2003 заключен договор аренды земельного участка от 14.02.2003 в„– 1980, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул. 2-я Батарейная, 49, кадастровый номер 38:36:000006:0056, площадью 29456 кв. м, из земель поселений для эксплуатации существующей производственной базы (объект) (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора).
Границы объекта установлены на местности и обозначены поворотными точками на кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору (приложение 1) Согласно пункту 1.4. договора на земельном участке имеются здания и сооружения - 4674,38 кв. м.
Срок действия договора согласован сторонами в пункте 1.6 договора с 23.01.2003 по 23.01.2028.
Размер арендной платы и порядок ее оплаты предусмотрены разделом 3 договора.
Передача имущества арендатору произведена 23.01.2003 по акту приема-передачи.
В связи с произошедшим переименованием ЗАО "Востсибподряд" в ЗАО "Иркутский хлебокомбинат", что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, между администрацией города Иркутска (арендодатель) и ЗАО "Иркутский хлебокомбинат" заключено дополнительное соглашение от 18.02.2004 в„– 232 к договору аренды в„– 1980 от 14.02.2003, согласно которому были внесены изменения в договор аренды земельного участка в части наименования арендатора, также сторонами согласована новая редакция пункта 4.4 договора.
Стороны согласовали, что указанное дополнительное соглашение действует с 03.07.2003.
Дополнительное соглашение зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области 24.02.2004, свидетельство о государственной регистрации серия 38 в„– 0133390.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по оплате арендной платы, истцы обратились в арбитражный суд с исками о взыскании задолженности с 01.08.2012 по 31.03.2014 (требование администрации), с 01.08.2012 по 31.03.2015 (требования министерства) к ЗАО "Рента", являющемуся с 01.08.2013 собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу г. Иркутск, ул. Батарейная, 49, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ, вступившего в силу с 1 марта 2015 года) также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как установлено судами, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельном участке, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. 2 Батарейная, д. 49, 30.07.2012 и 31.07.2012 зарегистрированы права ЗАО "Рента" на объекты недвижимости (нежилые): АКБ и проходной пункт, теплая стоянка, трансформаторная подстанция, мастерская, база ЦРМ, склад МТС. Площадь данных объектов составляет 5034,4 кв. м.Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 января 2015 года по делу в„– А10-346/2014, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, установлено, что имущество приобретено ЗАО "Рента" в результате совершения ряда притворных сделок, прикрывающих собой единую сделку по безвозмездному выводу активов обществ ОАО "ИХК-Пром" и ОАО "ИХК-Инвест" (дарению) в специально созданное юридическое лицо - ЗАО "Рента" - с целью причинения вреда акционерам обществ, являвшихся кредиторами ЗАО "Иркутский хлебокомбинат", не получивших причитающуюся им задолженность за счет активов должника и вынужденных получить акции ОАО "ИХК-Пром" и ОАО "ИХК-Инвест" в порядке замещения активов должника как единственной возможности возмещения собственных убытков.
Данные сделки купли-продажи объектов недвижимости, признаны недействительными в силу ничтожности, применены последствия недействительности сделок в виде возврата ЗАО "Рента" имущества первоначальным правообладателям ОАО "ИХК-Пром" и ОАО "ИХК-Инвест".
Сведений о возврате ЗАО "Рента" недвижимого имущества, расположенного на спорном земельной участке до 31.03.2015, ОАО "ИХК-Пром" и ОАО "ИХК-Инвест" в материалы дела не представлено.
Довод ответчика о том, что на земельном участке имеются иные объекты недвижимости, принадлежащие иным собственникам, обоснованно отклонен судами, как документально не подтвержденный.
Согласно договору аренды земельного участка в„– 1980 от 14.02.2003 на земельном участке имеются здания и сооружения площадью 4 674,38 кв. м. Согласно сведениям о сформированных частях и обременениях и плану земельного участка, отраженному в кадастровом плане земельного участка кадастровый номер 38:36:000006:0056, местоположение г. Иркутск, ул. 2-я Батарейная, 49, на земельном участке расположено семь объектов недвижимости существующей производственной базы.
Установив, что объекты, указанные в кадастровом плане, отражены без указания наименования объекта схематично без привязки к местности, без указания координат их местоположения, без указания на данные технической инвентаризации, суды обоснованно пришли к выводу о том, что на земельном участке располагаются именно объекты, указанные в выписках из Единого государственного реестра прав, а в отсутствие доказательств нахождения на земельном участке иных объектов недвижимости, в том числе, указанных в акте приема-передачи движимого и недвижимого имущества от 05.07.2010 от ЗАО "Иркутский хлебокомбинат" ОАО "ИХК-Инвест", в акте приема-передачи движимого и недвижимого имущества от 05.07.2010 от ЗАО "Иркутский хлебокомбинат" ОАО "ИХК-Пром" (за исключением объектов, права на которые отражены в выписках из ЕГРП), суды правильно применив положения пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что за период пользования земельным участком, предоставленным для эксплуатации существующей производственной базы, состоящей из объектов недвижимости, права на которые были зарегистрированы за ответчиком, обязанность по уплате арендной платы до момента возврата имущества в порядке применения последствий недействительности сделок ОАО "ИХК-Инвест" и ОАО "ИХК-пром" лежит на ответчике.
Факт использования земельного участка с кадастровым номером 38:36:000006:0056 ответчиком не оспорен.
Таким образом, суды правильно указали, что в соответствии с вышеприведенными нормами действующего законодательства права и обязанности по договору аренды от 14.02.2003 в„– 1980 в полном объеме перешли к ЗАО "Рента", в том числе, и обязанность по оплате договорной неустойки.
Установив неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, руководствуясь положениями статей 8, 309, 310, 330, 331 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Иркутской области от 31.07.2008 в„– 213-па "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", пунктов 2.3.4, 3.4, 4.4 договора аренды от 14.02.2003 в„– 1980 и учитывая, что Законом Иркутской области 15.07.2013 в„– 69-ОЗ, вступившим в силу с 22.08.2013, в статью 5 Закона в„– 99-оз от 21.12.2006 внесены изменения и установлено, что распоряжение земельными участками, находящимися на территории муниципального образования город Иркутск, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется Правительством Иркутской области, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности, суды правомерно признали министерство имущественных отношений Иркутской области надлежащим истцом по делу и удовлетворили его исковые требования, взыскав с ответчика в его пользу задолженности по арендной плате в размере 1 348 203 рублей 05 копеек за период пользования с 01.08.2012 по 31.03.2015 и 459 815 рублей 70 копеек неустойки за период с 11.11.2013 по 28.04.2015.
Судами проверены и признаны правильными расчеты размера задолженности по арендной плате и неустойки, произведенные исходя из площади всего земельного участка, предоставленного по договору аренды.
Доводы ответчика о необходимости принятия при расчете размера арендной платы вместо размера площади земельного участка, предоставленного для эксплуатации существующей производственной базы, размера общей площади объектов недвижимости, обоснованно отклонены судами, как несостоятельные и не основанные на нормах материального права и обстоятельствах дела. Границы земельного участка были определены в соответствии с действующим законодательством как необходимые для эксплуатации существующей производственной базы.
Таким образом, выводы судов двух инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, и сводятся к несогласию с оценкой судами представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств, установленных по делу, в связи с чем отклоняются судом округа на основании статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Учитывая изложенное, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 ноября 2015 года по делу в„– А10-2846/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ

Судьи
О.Н.БУРКОВА
А.Н.ЛЕВОШКО


------------------------------------------------------------------