АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2016 г. по делу в„– А58-2176/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 7 апреля 2016 года
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Васиной Т.П., Левошко А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шадчиной А.Е.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Витязь 2011" Горохова Александра Алексеевича (доверенность от 11.01.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витязь 2011" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 7 сентября 2015 года по делу в„– А58-2176/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции: Гуляева А.В.; апелляционный суд: Гречаниченко А.В., Макарцев А.В., Скажутина Е.Н.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Витязь 2011" (далее - ООО "Витязь 2011", ИНН 1435245150, ОГРН 1111435009663) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию "Северо-Восточное Содружество" (далее - ФГУП "Северо-Восточное Содружество", ИНН 2702011046, ОГРН 1022700915050) о признании пунктов 2.1, 2.2 и абзаца 5 пункта 4.4.6 договора аренды государственного имущества в„– 11 от 18.09.2012 недействительными.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) (ОГРН 1091435008500).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 7 сентября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2016 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Витязь 2011" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос о проверке их законности и обоснованности, в связи с нарушением судами норм материального и процессуального права, просит дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель в кассационной жалобе приводит доводы о несоответствии фактическим обстоятельствам дела выводов судов двух инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Указывает, что судами двух инстанций не была дана оценка и правовая квалификация действиям ответчика по одностороннему изменению условий договора. Считает, что целью торгов не являлось установление арендной платы, а победитель аукциона должен был оплатить предложенную им сумму только за право стать участником сделки.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ООО "Витязь 2011" поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 24.07.2012 ФГУП "Северо-Восточное Содружество" объявлено о проведении аукциона на право заключения договора аренды (извещение о проведении торгов в„– 240712/0684206/03).
В соответствии с аукционной документацией для открытого аукциона на право заключения договоров аренды помещения федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Орджоникидзе, 10, начальная (минимальная) цена договора включает в себя арендную плату за объект недвижимости без учета НДС, других налоговых платежей, стоимости услуг по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости, коммунальных платежей, страхования объекта недвижимости. Начальная (минимальная) цена договора устанавливается на основании отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из информационной карты аукционной документации следует, что установлена начальная (минимальная) цена в год договора (цена лота), которая составила 2 947 172 рубля 35 копеек, без учета расходов на коммунальные услуги и с учетом НДС.
По итогам проведенного аукциона победителем признано ООО "Витязь 2011", 18.09.2012 между сторонами заключен договор аренды в„– 11, по которому арендодатель (ответчик) сдает, а арендатор (истец) принимает в срочное возмездное владение и пользование имущество (нежилые помещения, здание, сооружение), общей площадью 233,6 кв. м, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Орджоникидзе, д. 10, этаж 1, номер на поэтажном плане с 1 по 21, согласно техпаспорту ГУП "РЦТУиТИ" от 23.08.2010, инвентарный номер 98401 000/ЯК1/014907.
Имущество предоставляется в аренду арендатору для использования под служебное помещение. Срок аренды с 18.09.2012 по 18.09.2017 (пункт 1.6 договора).
Договор заключен на основании протокола в„– 01-СВС-4 от 29.08.2012 аукциона на право заключения договора аренды помещения федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Орджоникидзе, 10.
Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона на право заключения договора аренды, со стартовой ценой арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика.
В соответствии с пунктом 2.2 договора стоимость договора в месяц составляет 589 434 рубля 34 копейки.
Абзацем 5 пункта 4.4.6 договора установлено, что арендатор обязан в пятидневный срок после подписания договора аренды заключить договоры на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание.
Истец, полагая, что пункты 2.1, 2.2, абзац 5 пункта 4.4.6 договора являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды двух инстанций, руководствуясь частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 5 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), пунктами 31, 98, 105 Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 в„– 67 (далее - Правила в„– 67), разъяснениям ФАС России от 05.06.2012 по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" и указав на то, что истец был ознакомлен и согласен с условиями документации об аукционе и договора аренды, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды признали договор аренды в„– 11 от 18.09.2012 заключенным с соблюдением требований, установленных действующим законодательством, и указали на отсутствие оснований для признания пунктов 2.1, 2.2, абзаца 5 пункта 4.4.6 договора недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд округа полагает, что данные выводы судами сделаны при неполном исследовании доказательств и без учета совокупности всех обстоятельств по делу, в результате неправильного применения норм материального права.
Как следует из материалов дела, договор аренды заключен между сторонами по результатам проведенных публичных торгов в форме аукциона.
На основании пункта 150 Правил в„– 67 заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил.
В соответствии с пунктом 148 Правил в„– 67 в случае если в аукционе участвовал один участник или в случае если в связи с отсутствием предложений о цене договора, предусматривающих более высокую цену договора, чем начальная (минимальная) цена договора (цена лота), "шаг аукциона" снижен в соответствии с пунктом 139 настоящих Правил до минимального размера и после троекратного объявления предложения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) не поступило ни одного предложения о цене договора, которое предусматривало бы более высокую цену договора, аукцион признается несостоявшимся. В случае если документацией об аукционе предусмотрено два и более лота, решение о признании аукциона несостоявшимся принимается в отношении каждого лота отдельно.
Пунктом 151 названных Правил установлено, что в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (абзац 1 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 в„– 2436/11).
В данном случае договор аренды от 09.04.2013 в„– 11136 заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), в силу чего размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации.
Как следует из материалов дела, судами не исследовалась в полном объеме аукционная документация, в частности в деле нет протокола аукциона в„– 01-СВС-4 от 29.08.2012, на основании которого был заключен договор и согласован размер арендной платы, являющийся предметом спора. Также отсутствуют сведения о результатах проведения торгов; документальные доказательства, позволяющие понять механизм формирования арендной платы в сумме, установленной пунктом 2.2 договора.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы устанавливается по результатам аукциона на право заключения договора аренды, со стартовой ценой арендной платы, определенной на основании отчета независимого оценщика.
Суды, делая выводы об обоснованности размера арендной платы в сумме 589 434 рублей 34 копеек, сослались на экспертное заключение на Отчет в„– 237-О от 07.11.2012, сделанное Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия). Вместе с тем, данное экспертное заключение в соответствии со статьей 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нельзя считать относимым к делу, поскольку, как следует из текста экспертного заключения, основанием для оценки являлся иной договор в„– 90-0-12 от 02.20.2012.
Суды указали, что годовая цена договора аренды 2 947 172 рубля 35 копеек, указанная в аукционной документации, не может быть принята во внимание, поскольку не включает стоимость услуг по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости, коммунальных платежей, страхования объекта недвижимости.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы судов сделаны без учета положений пункта 2.4 договора, в соответствии с которым арендатор оплачивает (возмещает) эксплуатационные и коммунальные расходы по отдельному договору с поставщиками услуг в установленном порядке.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.
Поскольку для разрешения спора необходимо исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, оценить имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное в данном постановлении; включить в предмет доказывания все обстоятельства, подлежащие установлению для правильного разрешения спора; исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; сделать выводы о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований; разрешить вопрос о распределении судебных расходов за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 7 сентября 2015 года по делу в„– А58-2176/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2016 года по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ

Судьи
Т.П.ВАСИНА
А.Н.ЛЕВОШКО


------------------------------------------------------------------