АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу в„– А19-6512/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бандурова Д.Н.,
судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ГрандСтройСервис" Шаманской Н.М. (доверенность от 25.06.2015),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ГрандСтройСервис" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2015 года по делу в„– А19-6512/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Хромцова Н.В.; суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Капустина Л.В., Гречаниченко А.В.),

установил:

администрация города Усолье-Сибирское (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГрандСтройСервис" (ОГРН 1113851003606, ИНН 3851004752, г. Усолье-Сибирское, далее - ООО "ГрандСтройСервис", общество, ответчик) о взыскании 1 932 393 рублей 40 копеек неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по муниципальному контракту в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с судебными актами, ООО "ГрандСтройСервис" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований полностью отказать.
Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что выдача администрацией разрешений на ввод объекта в эксплуатацию 07.10.2014 и 10.11.2014 исключала возможность соблюдения установленных договором сроков: до 01.09.2014 передать квартиры заказчику и до 01.10.2014 - передать документы на государственную регистрацию квартир, следовательно, на основании статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "ГрандСтройСервис" в отсутствие своей вины не несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Напротив, вина в нарушении сроков сдачи объектов, по утверждению ответчика, имела место со стороны администрации, выступающей также арендодателем выделенного под застройку земельного участка, на котором впоследствии были выявлены подлежащие сносу объекты.
Пункт 4.1 муниципального контракта в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013, устанавливающий обязанность застройщика передать заказчику документы о регистрации перехода права собственности к заказчику на каждую квартиру, заявитель кассационной жалобы полагает не соответствующим требованиями закона, а потому сделку в этой части недействительной (ничтожной) на основании статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации. Взыскание же неустойки за несоблюдение условий сделки, являющейся в соответствующей части недействительной (ничтожной), с точки зрения ответчика, неправомерно.
ООО "ГрандСтройСервис" указывает на неправильное определение периода начисления неустойки, отмечает несоответствие конструкции муниципального контракта в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013 требованиям, предъявляемым к договорам долевого участия в строительстве, поскольку общество денежные средства администрации для строительства объекта не привлекало, более того, именно администрация объявила аукцион на участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
По мнению заявителя кассационной жалобы, к муниципальному контракту в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013, являющемуся по своему содержанию, как убежден ответчик, договором подряда, подлежат применению нормы о подряде, а указанный контракт ответчик считает незаключенным, поскольку в нем не согласованы существенные условия договора долевого участия в строительстве.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).
Представитель ООО "ГрандСтройСервис" в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 21 января 2016 года до 14 часов 15 минут 26 января 2016 года, о чем сделано публичное извещение.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 10.09.2013 между администрацией (участник, заказчик) и ООО "ГрандСтройСервис" (застройщик) заключен муниципальный контракт в„– 296/2013.154184 на участие в долевом строительстве многоквартирных домов, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект - многоквартирный жилой дом с площадью квартир не менее 1 637,65 кв. м в соответствии с проектной документацией и проектной декларацией на земельном участке общей площадью в границах отвода 1 764 кв. м с кадастровым номером 38:31:000021:1310 и 38:31:000021:178, а участник долевого строительства - уплатить установленную контрактом цену и принять объект строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Цена контракта составила 55 352 57 рублей (пункт 2.1 контракта).
Сроки строительства объекта согласованы сторонами в графике выполнения работ (приложение в„– 2 к контракту).
При этом пунктами 3.1.3 и 4.1 контракта предусмотрена обязанность застройщика передать все квартиры заказчику по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в срок не позднее 01.09.2014, а в срок до 01.10.2014 - передать заказчику документы, свидетельствующие о регистрации перехода права собственности на каждую квартиру.
Пунктом 7.4 контракта установлено, что в случае нарушения застройщиком сроков исполнения обязательств по контракту застройщик уплачивает участнику долевого строительства пеню в размере 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от общей суммы государственного контракта за каждый день просрочки.
Во исполнение контрактных обязательств ответчиком возведен многоквартирный дом; объекты долевого строительства - квартиры общей площадью 1 637, 65 кв. м приняты администрацией по актам приема-передачи от 10.10.2014 (24 квартиры общей площадью 985,19 кв. м), от 31.10.2014 (8 квартир общей площадью 652,46 кв. м).
Согласно имеющимся в материалах дела реестрам ответчик 26.12.2014 передал истцу документацию, состоящую из разрешений на ввод в эксплуатацию, кадастровых паспортов здания, а также актов приема-передачи, технических и кадастровых паспортов, свидетельств о государственной регистрации права на каждую из квартир: в„– 1-24 блок-секции 1 и в„– 1, 4, 5, 7, 8, 12, 14, 16 блок-секции 3.
За нарушение согласованных в контракте сроков передачи заказчику квартир и документации о регистрации прав собственности, администрацией на основании пункта 7.4 контракта начислена неустойка, уплаты которой истец потребовал в претензии от 02.03.2015, а в последующем - в арбитражном суде.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из согласованности сторонами в муниципальном контракте в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013 всех существенных условий, характерных для договора долевого участия в строительстве, установленного и не оспоренного факта нарушения застройщиком предусмотренных в пункте 3.1.3 контракта сроков передачи квартир и документации о регистрации прав собственности, при этом руководствовались положениями статей 309, 310, 314, 330, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, частей 1, 4 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ).
Ссылка ответчика на виновное поведение самого заказчика (дольщика) в несвоевременном исполнении застройщиком своих обязательств по контракту (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации) была отклонена Арбитражным судом Иркутской области, поскольку на истца как на участника долевого строительства Федеральным законом от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ возложены только две обязанности: оплатить долевое участие и принять объект долевого участия после сдачи его в эксплуатацию, которые и были исполнены администрацией должным образом, какие-либо виновные действия истца в рамках исполнения этих обязанностей исключались.
Суд кассационной инстанции полагает принятые судебные акты в части взыскания с ООО "ГрандСтройСервис" неустойки за несвоевременную передачу квартир заказчику законными и обоснованным, исходя из следующего.
Правоотношения сторон сложились в рамках муниципального контракта в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013 на участие в долевом строительстве многоквартирных домов для реализации муниципальной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в городе Усолье-Сибирское на 2013-2015 годы" и к ним подлежат применению общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и договоре, нормы Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ и Федерального закона от 21.07.2005 в„– 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (действовавший в период возникновения спорных правоотношений, далее - Закон о размещении заказов).
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Из части 4 данной статьи следует, что договор долевого участия в строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Содержание условий заключенного сторонами контракта, в том числе, определяющие объект строительства, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта дольщику и гарантийный срок на объект долевого строительства, позволяют отнести его договору долевого участия в строительстве.
Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В пункте 7.4 контракта в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013 стороны предусмотрели, что при нарушении застройщиком сроков исполнения обязательств по контракту застройщик уплачивает участнику долевого строительства пеню в размере 1/300 действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от общей суммы контракта за каждый день просрочки.
Факт нарушения ответчиком срока передачи квартир, определенного пунктом 3.1.3. контракта, установлен судом и подтвержден материалами дела.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает правомерным взыскание с ответчика неустойки за несвоевременную передачу квартир в общей сумме 705 791 рубль 29 копеек и в этой части оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривает.
Возражения ответчика мотивированы ссылками на статьи 401, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми лицо, невиновное в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, не несет за это ответственность либо суд уменьшает размер ответственности должника, если имеется вина другой стороны - кредитора в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Согласно пункту 11 статьи 9 Федерального закона от 21.07.2005 в„– 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" в случае просрочки исполнения поставщиком (исполнителем, подрядчиком) обязательства, предусмотренного контрактом, заказчик вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Поставщик (исполнитель, подрядчик) освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пеней), если докажет, что просрочка исполнения указанного обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине заказчика.
Положениями Федерального закона от 05.04.2013 в„– 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", действующими на момент рассмотрения данного спора, также предусмотрено освобождение стороны от уплаты неустойки (штрафа, пени), если она докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны (часть 9 статья 34).
В силу пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.
Правила пункта 1 названной статьи применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины.
Судом установлено, что выдаче разрешений на ввод объекта в эксплуатацию в пределах определенных пунктом 3.1.3. контракта сроков препятствовала необходимость устранения недостатков, допущенных самим застройщиком при строительстве объекта.
Таким образом, несоблюдение обществом договорных обязательств в рассматриваемом случае не было обусловлено неправомерными действиями (бездействием) другой стороны - администрации, ее вина не усматривается.
То же касается и обнаружения обществом на территории застройки объектов, которые следовало убрать и, как следствие, увеличения сроков строительства дома по муниципальному контракту.
Так, по договору аренды земельного участка в„– 230-12 от 04.10.2012 и акту приема-передачи от 04.10.2012 ООО "ГрандСтройСервис" (арендатор) приняло в аренду от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское (арендодатель) земельный участок с кадастровым номером 38:31:000021:1310 площадью 1 764 кв. м, расположенный по адресу: г. Усолье-Сибирское, ул. Шевченко, 13Б, для благоустройства территории проектируемого 85-квартирного жилого дома.
Следовательно, при заключении указанного договора аренды земельного участка ответчик принял на себя выполнение предусмотренных им обязательств по благоустройству этого участка, и впоследствии, приступая к строительству дома, не мог не знать о необходимости расчистки территории застройки, однако, не предпринял мер к своевременному выполнению этих работ.
При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания вины заказчика в допущенной просрочке по передаче квартир, и, как следствие, для освобождения или снижения размера ответственности общества.
Расчет неустойки вопреки доводу заявителя кассационной жалобы произведен в соответствии с условиями контракта - начиная со следующего дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства (пункт 7.4. контракта).
Вместе с тем, выводы судов в части взыскания с ООО "ГрандСтройСервис" неустойки за несвоевременную передачу документов о регистрации права собственности на квартиры, по мнению суда кассационной инстанции, сделаны при неполном исследовании доказательств и фактических обстоятельств по делу, с неправильным применением норм материального права.
Порядок государственной регистрации прав на объекты долевого строительства определен статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ.
Согласно пункту 4 данной статьи участник долевого строительства вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, по смыслу названной статьи государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства (не переход права собственности к дольщику от застройщика, а первоначальное право) является правом участника долевого строительства. От застройщика, в свою очередь, в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ требуется передать квартиру дольщику и подписать передаточный акт, а также представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт постройки объекта долевого строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома) (статья 16 того же Закона).
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 3.1.3. муниципального контракта в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013 оговорено, что в обязанности застройщика входит передача заказчику в срок до 01.10.2014 документации о государственной регистрации прав собственности.
Пункт 4.1. контракта предусматривает обязанность застройщика до 01.10.2014 передать заказчику документы, свидетельствующие о регистрации перехода права собственности заказчику на каждую квартиру.
В то же время в силу пункта 3.3.3. контракта в обязанности заказчика входит совершение всех необходимых действий для регистрации права собственности на квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области.
По общему правилу, установленному в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Однако вышеприведенные условия контракта, противоречащие друг другу, не были проанализированы судом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не выяснена действительная воля сторон в части установления обязанности по государственной регистрации прав заказчика (дольщика) на готовые квартиры, не установлено - кто фактически представил в регистрирующий орган документы для регистрации права собственности на квартиры.
В материалах дела имеются расписки регистрирующего органа в получении документов на государственную регистрацию от заявителя - муниципального образования "Город Усолье-Сибирское", представителем которого указана Перляева Виктория Александровна по доверенности в„– 01/9471 от 11.12.2014. Данные доказательства судом не оценены.
Кроме того, в проекте муниципального контракта в составе аукционной документации на участие в долевом строительстве расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности заказчику, в перечень расходов, из которых должна быть сформирована цена контракта, не включены.
В этой связи вопрос о том, была ли в действительности у ответчика согласованная волей сторон договора обязанность по передаче истцу документов, свидетельствующих о регистрации права собственности заказчика на квартиры, остался неразрешенным.
Важным для рассматриваемого спора является оценка условий пунктов 3.1.3., 3.1. муниципального контракта в„– 296/2013.154184 от 10.09.2013 с точки зрения их обременительности для контрагента, возложения на него дополнительных обязанностей в сравнении с тем, как они определены в Федеральном законе от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ, экономического баланса интересов сторон (несправедливые договорные условия).
На основании изложенного применение к обществу гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки за просрочку передачи заказчику документации о регистрации права собственности на квартиры преждевременно.
На основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по настоящему делу подлежат отмене в соответствующей части.
Поскольку данные судебные акты приняты при неправильном применении норм материального права, без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, кассационная инстанция считает необходимым направить дело в соответствующей части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть данные в постановлении кассационной инстанции рекомендации, рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить судебные расходы.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций в части взыскания с ООО "ГрандСтройСервис" в пользу администрации 705 791 рубля 29 копеек неустойки являются обоснованными, поэтому судебные акты в этой части подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2015 года по делу в„– А19-6512/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ГрандСтройСервис" (ОГРН 1113851003606, ИНН 3851004752) в пользу администрации города Усолье-Сибирское неустойки в сумме 705 791 рубль 29 копеек оставить без изменения.
В остальной части решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 июня 2015 года по делу в„– А19-6512/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 года по тому же делу отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Д.Н.БАНДУРОВ

Судьи
М.А.ПЕРВУШИНА
А.И.СКУБАЕВ


------------------------------------------------------------------