АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2016 г. по делу в„– А19-4348/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Палащенко И.И.,
при участии в судебном заседании представителей: муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства города Иркутска" - Романовича А.М. (доверенность в„– 108 от 29.12.2015), некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" - Котова А.В. (доверенность в„– 5 от 12.01.2016), Администрации города Иркутска - Марянян Л.К. (доверенность от 29.03.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу в„– А19-4348/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С., апелляционный суд: Никифорюк Е.О., Басаев Д.В., Ткаченко Э.В.),

установил:

муниципальное унитарное предприятие "Управление капитального строительства города Иркутска" (ОГРН 1023801020253, ИНН 3808084230, г. Иркутск, далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к некоммерческой организации "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (ОГРН 1033801023090, ИНН 3808088795, г. Иркутск, далее - организация) о взыскании 568 188 рублей 41 копейки основного долга и неустойки по договору аренды нежилого помещения в„– 9588 от 19.10.2012, расторжении данного договора, обязании освободить нежилое помещение.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация города Иркутска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данными судебными актами, организация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просила указанные судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы считает, что обжалуемые судебные акты основаны исключительно на выводах экспертов, которыми не была всецело исследована система теплоснабжения здания и помещений, не был дан однозначный ответ на вопрос о работе системы теплоснабжения в помещениях, и являются незаконными и необоснованными, так как система отопления в арендованном ответчиком помещении не функционирует должным образом, в связи с чем его использование по целевому назначению не представляется возможным.
Кроме того, организация указывает, что нежилое помещение занималось ею на основании краткосрочного договора аренды в„– 7731, заключенного между администрацией и ответчиком, так как договор в„– 9588 не прошел процедуру государственной регистрации, предусмотренную законодательством.
В отзыве на кассационную жалобу администрация, не соглашаясь с доводами заявителя, указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, постановления апелляционного суда, в связи с чем просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал, просил жалобу удовлетворить; представители истца и третьего лица против доводов организации возражали, указывая на законность и обоснованность принятых судами первой и апелляционной инстанций судебных актов, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между некоммерческой организацией "Коллегия адвокатов Иркутской области "Котов и партнеры" (арендатором) и администрацией города Иркутска (арендодателем) заключен договор аренды в„– 9588 от 19.10.2012 (далее - договор в„– 9588), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 78,5 кв. м, номера на поэтажном плане 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10.
Пункт 1.4 указанного договора устанавливает, что договор действует с 08.10.2012 по 07.10.2017.
Данный договор, что подтверждено в ходе судебного разбирательства сторонами и третьим лицом, не прошел государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 1, пунктом 1 статьи 4 и пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор в„– 9588 подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав условия договора, установив, что в нем согласованы предусмотренные законом все существенные условия, изучив иные представленные документы и учитывая, что факт подписания договора в„– 9588 не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства, арендуемое помещение передано арендатору и принято им, сделали правильный вывод о том, что данный договор реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон.
На основании Распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска от 02.10.2013 года в„– 504-02-2853/13 за предприятием закреплено право хозяйственного ведения на объект недвижимости, в который вошли и помещения, арендуемые ответчиком по договору в„– 9588 (свидетельство о государственной регистрации права в„– 38 АЕ 281475 от 03.12.2013).
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пункты 2, 3 статьи 215 ГК РФ устанавливают, что от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьи 294, 296).
Муниципальное унитарное предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом (статья 294 ГК РФ).
Абзац 3 пункта 5 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору в„– 9588 после закрепления за предприятием права хозяйственного ведения на арендованное по данному договору имущество перешли от администрации к данному предприятию.
В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором: в рассматриваемом случае пункт 3.1.1 договора в„– 9588 устанавливает, что арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.
Из представленных материалов усматривается, что указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производились не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейка.
Ответчик полагает, что у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы, так как на переданном в аренду объекте не функционирует необходимым образом система отопления, о чем арендатор не был уведомлен арендодателем и не знал о существующих недостатках, результатом чего стала невозможность использования объекта в установленных договором аренды целях.
Пункт 1 статьи 612 ГК РФ указывает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
С целью проверки доводов ответчика о ненадлежащем функционировании отопительной системы судом первой инстанции назначена судебная техническая экспертиза, проведение которой было поручено Центру независимой экспертизы Иркутской области "Сиб-Эксперт".
Согласно выводам экспертов указанной организации, изложенным в заключении по технической экспертизе в„– 240/2015, тепловой пункт, находящийся по адресу: г. Иркутск. ул. Сухэ-Батора, д. 10 не соответствует необходимому тепловому пункту для этого здания, однако способен обеспечить данное помещение необходимым количеством тепла. Система отопления помещения способна поддерживать регламентированную температуру внутри него, а с учетом нестандартного теплового пункта даже с избытком.
Исследовав указанное экспертное заключение и соотнеся его с имеющимися в деле актами, составленными обществом с ограниченной ответственностью "Тепломонтаж", обращениями ответчика в администрацию, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно оценили представленные ответчиком доказательства критически, как достоверно не подтверждающие обстоятельства возражений по иску о недостатках сданного в аренду имущества и того обстоятельства, что такие недостатки полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.
Основываясь на выводах экспертов и на том обстоятельстве, что на момент проведения судебной экспертизы установлено, что система отопления помещения способна поддерживать необходимую температуру, и учитывая, что ответчиком не представлено доказательств, что отопительная система здания, где располагается арендованное помещение подвергалась ремонту, в результате которого отопительные показатели могли измениться, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик не доказал наличие неисправности системы отопления и, следовательно, невозможность использования арендованного объекта в установленных договором аренды целях.
На основании изложенного, а также ввиду непредставления ответчиком надлежащих доказательств своевременного обращения к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, а также подтверждающих оплату организацией задолженности в сумме 522 747 рублей 61 копейки, суды пришли к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору аренды.
Пункт 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.2 договора в„– 9588 сторонами согласовано условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет неустойки истца и учитывая, что ответчиком арифметическая правильность расчета не оспорена, ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, верно сочли требования предприятия о взыскании с организации неустойки в сумме 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015 правомерными и обоснованными.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пункт 2 статьи 452 ГК РФ указывает, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Так как в ходе судебного разбирательства было установлено невнесение ответчиком платежа более двух раз подряд и соблюдение истцом предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ порядка, судами сделан правильный вывод о том, что договор аренды в„– 9588 подлежит расторжению.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Учитывая, что договор в„– 9588 расторгнут, суды обоснованно посчитали подлежащим удовлетворению требование истца об обязании ответчика освободить арендованное по данному договору нежилое помещение и возвратить по акту приема-передачи предприятию.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 ноября 2015 года по делу в„– А19-4348/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
И.И.ПАЛАЩЕНКО


------------------------------------------------------------------