АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2016 г. по делу в„– А10-5841/2015

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Левошко А.Н., Первушиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года по делу в„– А10-5841/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Орлов Э.Л., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В., Сидоренко В.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Мошкин Владимир Михайлович (ОГРН 308032611400012, ИНН 032303779131, г. Улан-Удэ, далее - индивидуальный предприниматель Мошкин В.М., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - комитет, ответчик), Цырендоржиевой Наталье Кимовне (далее - Цырендоржиева Н.К., ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010 и договора в„– 8/2011 от 01.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010, о взыскании 1 801 852 рублей 19 копеек суммы убытков.
Истцом заявлен отказ от иска в части требований о расторжении договора в„– 08/2011 от 01.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в„– 111 от 20.05.2010.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года производство по делу в части исковых требований о расторжении договора в„– 08/2011 от 01.04.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в„– 111 от 20.05.2010 прекращено; поддерживаемые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010, заключенный между Комитетом и Цырендоржиевой Н.К. расторгнут, с Комитета в пользу истца взыскано 1 014 976 рублей 58 копеек убытков. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года оставлено без изменения.
Комитет обжаловал указанные судебные акты в кассационном порядке по мотиву неправильного применения норм материального права, неполного исследования доказательств и установления фактических обстоятельств, в связи с чем просил судебные акты отменить, в иске отказать.
По мнению заявителя кассационной жалобы, отсутствие у истца возможности использовать земельный участок по целевому назначению (под строительство) не означает невозможность использования участка в целом и не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата имущества арендодателю; изменения в зонировании территории не является недостатком сданного в аренду имущества по смыслу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом, полагает ответчик, не учтено, что арендатор обладал полной и достоверной информацией о предоставляемом ему земельном участке, препятствий в пользовании участком у истца до момента отказа в выдаче разрешения на строительство не имелось, следовательно, взыскание с Комитета убытков в виде уплаченных арендных платежей неправомерно.
В письменном отзыве на кассационную жалобу истец возражал доводам, изложенным в жалобе, просил оставить без изменения принятые по делу судебные акты.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета в„– З-1474 от 20.05.2010 между Комитетом (арендодатель) и Цырендоржиевой Н.К. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010, по условиям которого в пользование арендатора передан земельный участок с кадастровым номером 03:24:022501:13 площадью 12 000 кв. м категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, м. Верхняя Березовка, для строительства стадиона, сроком с 20.05.2010 по 19.05.2013.
По акту приема-передачи от 20.05.2010 земельный участок передан арендатору.
На основании договора в„– 08/2011 от 01.04.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010 переданы индивидуальному предпринимателю Мошкину В.М.
22.09.2011 договор в„– 08/2011 от 01.04.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 10.01.2012 стороны установили, что арендная плата с 01.01.2012 составляет 438 433 рубля 20 копеек, 36 536 рублей 10 копеек ежемесячно.
Дополнительным соглашением от 10.06.2013 срок аренды продлен сторонами до 26.11.2014.
Ввиду того, что по окончанию срока аренды земельный участок продолжал оставаться в пользовании арендатора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор на основании статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
За период действия договора аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010 истцом внесены арендные платежи за период с 01.05.2011 по 31.12.2014 на общую сумму 1 801 852 рубля 19 копеек.
Согласно письму Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству администрации города Улан-Удэ от 14.04.2015 на момент предоставления участка истцу зона, к которой относится спорный земельный участок, была рекреационной (Р-2). В последующем решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 10.02.2011 в„– 402-30 в Правила землепользования и застройки городского округа "город Улан-Удэ" были внесены изменения для проведения их в соответствие с Генеральным планом городского округа "город Улан-Удэ", утвержденного решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 в„– 816-82. На основании указанного решения территориальная зона земельного участка была изменена на зону естественного ландшафта (Л).
21.05.2014 Комитетом по строительству администрации города Улан-Удэ отказано в выдаче разрешения на строительство стадиона по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, п. Верхняя Березовка в связи с тем, что согласно градостроительному зонированию территория строительства относится к зоне естественного ландшафта (зона Л), в которой строительство объектов капитального строительства не предусмотрено.
Письмом от 15.05.2015 истец обратился в Комитет с требованием о расторжении договора аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010 и возмещении убытков в виде уплаченной арендной платы.
Истец, ссылаясь на то, что не может использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, а именно - для строительства стадиона, а также понес убытки в виде уплаченных арендных платежей за период с 01.05.2011 по 31.12.2014, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исходя из того, что невозможность использования арендатором земельного участка по целевому назначению подтверждена, Арбитражный суд Республики Бурятия на основании положений статей 15, 450, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, 37 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 в„– 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" (далее - Информационное письмо от 11.01.2000 в„– 49) признал требования истца обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению, взыскав сумму убытков в виде уплаченных арендных платежей в пределах срока исковой давности, т.е. за период с 25.09.2012 по 25.09.2015.
Апелляционный суд по результатам повторного рассмотрения дела с выводами суда первой инстанции согласился, оставив решение без изменения.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает кассационную жалобу необоснованной, а судебные акты - подлежащими оставлению в силе.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также Кодекс) гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Нормами статей 309, 310 Кодекса (в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года) закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Истец потребовал в суде расторгнуть договор аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010, указав, что не может использовать участок по целевому назначению в соответствии с условиями данного договора, поскольку установление территориальной зоны - зоны естественного ландшафта для земельного участка с кадастровым номером 03:24:022501:13 исключает его застройку и возведение на нем объектов капитального строительства.
Как следует из содержания статей 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 статьи 620);
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620);
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3 статьи 620);
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620);
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 в„– 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.
В этой связи арендатор вправе на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора; иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
На основе представленных в дело доказательств, пояснений сторон суд установил, что использование истцом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора (строительство стадиона) невозможно.
Соглашения об изменении вида разрешенного использования стороны не заключали.
Напротив, имеющиеся в материалах дела доказательства: распоряжение администрации города Улан-Удэ от 14.02.2014 в„– 160-р "Об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: г. Улан-Удэ, м. Верхняя Березовка" (т. 1, л.д. 37), письмо Комитета по архитектуре, градостроительству и землеустройству администрации города Улан-Удэ в„– 65 от 21.01.2014 (т. 1, л.д. 38) свидетельствуют о том, что индивидуальный предприниматель Мошкин В.М. неоднократно обращался с заявлением об изменении территориальной зоны в границах арендуемого земельного участка, сохраняя намерение использовать участок для целей строительства.
В связи с этим отклоняется довод кассационной жалобы об имеющейся у арендатора фактической возможности использовать земельный участок и обусловленной этим обязанности вносить арендные платежи, поскольку наличие у истца интереса в пользовании участком на цели, не связанные со строительством, ответчиком не доказано.
При таких обстоятельствах у суда имелись основания для расторжения договора аренды земельного участка в„– 111 от 20.05.2010 ввиду того, что участок не может быть использован по указанному в договоре назначению, возведение на нем объекта капитального строительства не предусмотрено.
В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Положения пункта 4 той же статьи не исключают возможность истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.
Таким образом, на основании положений пункта 4 статьи 453, а также статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 1 Информационного письма от 11.01.2000 в„– 49, пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 в„– 35 "О последствиях расторжения договора" не исключается возможность истребовать ранее исполненное до расторжения договора при отсутствии эквивалентного предоставления, если другая сторона неосновательно обогатилась.
Принимая во внимание то обстоятельство, что использование переданного в аренду земельного участка по целевому назначению - для строительства объекта оказалось невозможным, нельзя признать исполненной предусмотренную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по предоставлению земельного участка в соответствии с условиями договора.
Поскольку в рассматриваемом случае имеет место нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон договора, перечисленные истцом денежные средства в оплату арендных платежей, составляют неосновательное обогащение арендодателя и арендатор вправе требовать их возврата.
Исходя из изложенного, требования индивидуального предпринимателя Мошкина В.М. о взыскании с Комитета суммы внесенных арендных платежей правомерно удовлетворены судом (частично).
Применение к спорным отношениям гражданско-правовых норм об убытках не привело к неправильному разрешению спора по существу.
Иные доводы жалобы не содержат фактов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанций, и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражный суд округа не установил.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 15 февраля 2016 года по делу в„– А10-5841/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.БУРКОВА

Судьи
А.Н.ЛЕВОШКО
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------