АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. по делу в„– А58-1821/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 октября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Кореневой Т.И., Палащенко И.И.,
при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ПромСервис" - Зубова Н.А. (доверенность в„– 2 от 10.10.2016, паспорт), прокурора Забродиной Ю.Б. (служебное удостоверение),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромСервис" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 апреля 2016 года по делу в„– А58-1821/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Васильева Л.Э., апелляционный суд: Рылов Д.Н., Желтоухов Е.В., Никифорюк Е.О.),

установил:

Прокурор Республики Саха (Якутия) (г. Якутск, далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (г. Якутск, далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "ПромСервис" (ОГРН 1091435003318, ИНН 1435214779, г. Якутск, далее - общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка в„– 09-1/2013-1336 от 07.10.2013 и обязании общества возвратить Окружной администрации города Якутска (г. Якутск, далее - администрация) земельный участок с кадастровым номером 14:36:105049:142, общей площадью 235 кв. м, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Петровского.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Макаров Егор Петрович (ОГРНИП 304143505800312, ИНН 143500078249, г. Якутск).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что согласно пункту 3 действующей на момент заключения спорного договора статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. При этом из буквального толкования данной нормы следует, что информирование касается только вновь предоставляемых для строительства земельных участков.
Кроме того, общество обращает внимание суда, что на момент заключения спорного договора ответчики уже находились в правоотношениях, которые вытекают из договора аренды указанного земельного участка в„– 09-1/2012-0898 от 06.08.2012. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 6.2 договора от 06.08.2012, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя не последовало, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Ограничений для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в данном случае нет.
Также заявитель считает, что вступившие в законную силу судебные акты по делам в„– А58-5898/2014 и А58-4025/2015 имеют преюдициальное значение для рассматриваемого спора.
В отзывах на кассационную жалобу прокурор, не соглашаясь с доводами заявителя, указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, постановления апелляционного суда, в связи с чем просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать; администрация поддержала доводы заявителя кассационной жалобы, просила судебные акты отменить.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель общества поддержал требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, прокурор полагал кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу неправомерности изложенных в ней доводов.
Департамент и индивидуальный предприниматель Макаров Егор Петрович о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, Прокуратурой Республики Саха (Якутия) проведена проверка на предмет соблюдения администрацией требований земельного, градостроительного законодательства при предоставлении в аренду обществу земельного участка, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Петровского, и строительства на нем объекта.
Проверкой установлено, что общество в 2011 году обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство объекта: "Тренажерный зал".
Согласно протоколу рабочего совещания у заместителя главы городского округа "Город Якутск" со структурными подразделениями администрации по земельным вопросам от 14.03.2012 согласовано проведение работ по выбору испрашиваемого земельного участка.
Информация о планируемом строительстве для сведений всех заинтересованных лиц была официально опубликована в газете "Эхо столицы" в„– 44 (2059) от 08.06.2012.
Распоряжением заместителя главы городского округа "Город Якутск в„– 2370зр от 02.08.2012 утвержден акт выбора земельного участка в„– 236/12 от 23.03.2012 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105049:142, расположенного по адресу: г. Якутск, ул. Петровского, общей площадью 235 кв. м.
Распоряжением заместителя главы городского округа "Город Якутск" в„– 2371зр от 02.08.2012 указанный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 11 месяцев под строительство социально значимого объекта - тренажерный зал.
06.08.2012 между администрацией и обществом заключен соответствующий договор аренды указанного земельного участка в„– 09-1/2012-0898 сроком действия с 06.08.2012 по 06.07.2013.
Обществу было выдано разрешение в„– RU 14301000-144-12 от 05.10.2012 на строительство объекта "Тренажерный зал по улице Петровского в квартале 69", площадь земельного участка с кадастровым номером 14:36:105049:142-235 кв. м; площадь застройки - 191,83 кв. м; общая площадь здания, всего - 264,96 кв. м, в том числе гаража - 110,76 кв. м; тренажерного зала - 154,20 кв. м; строительный объем здания, всего - 872,00 куб. м, в том числе гаража 487,53 куб. м, тренажерного зала - 793,21 куб. м, этажность 2, расположенного по адресу: г. Якутск, Октябрьский округ, квартал 69, ул. Петровского, со сроком действия до 01.12.2013, срок действия продлен до 28.11.2014.
Распоряжением заместителя главы администрации в„– 5040зр от 25.09.2013 продлен срок аренды земельного участка под строительство социально значимого объекта - тренажерный зал.
07.10.2013 между администрацией и обществом заключен соответствующий договор аренды указанного земельного участка в„– 09-1/2013-1336 сроком действия с 07.10.2013 по 07.10.2016.
В ходе указанной проверки Прокуратурой Республики Саха (Якутия) было установлено следующее.
На момент утверждения акта выбора земельного участка и заключения договора аренды с обществом в соответствии с решением Окружного Совета города Якутска в„– РОС-51-9 от 25.06.2007 "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа "Город Якутск" (в редакции решения Якутской городской Думы в„– РЯГД-428 от 15.02.2012) земельный участок с кадастровым номером 14:36:105049:142 располагался в зоне Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения).
Согласно разделу 4 (Ц-2. Зона обслуживания и деловой активности местного значения) указанного решения зона обслуживания и коммерческой активности местного значения Ц-2 выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров городских районов и полосных центров вдоль улиц с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.
В соответствии с подпунктом "м" пункта 1, подпункту "а" пункта 4 раздела 4 данного решения основным видом разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе являются спортивные клубы, спортивные залы и площадки, спортивные комплексы. Минимальный размер земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в зоне Ц-2 для объектов (спортивные клубы, спортивные залы и площадки, спортивные комплексы) составляет 937,5 кв. м.
В этой связи Прокуратура пришла к выводу о том, что социально значимый объект - тренажерный зал не относится к спортивным клубам, спортивным залам и площадкам, спортивным комплексам, поскольку размер (площадь) предоставленного земельного участка в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2) составляет 235 кв. м, что противоречит изложенным положениям указанного решения.
Полагая, что предоставление администрацией земельного участка является незаконным, а договоры аренды в„– 09-1/2012-0898 от 06.08.2012 и в„– 09-1/2012-0898 от 07.10.2013, соответственно, заключены с нарушением процедуры предоставления земельных участков, прокурор обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Пункт 1 статьи 166 ГК РФ определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пункт 2 статьи 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что при заключении договора аренды в„– 09-1/2013-1336 от 07.10.2013 было нарушено соблюдение порядка предоставления земельного участка для строительства, предусмотренного статьями 30 и 31 ЗК РФ.
Между тем, судами не учтено следующее.
Во время предоставления спорного земельного участка обществу в аренду и заключения соответствующих договоров аренды в„– 09-1/2012-0898 от 06.08.2012 и в„– 09-1/2012-0898 от 07.10.2013 действовали статьи 28 - 34 ЗК РФ.
Пункт 1 статьи 30 ЗК РФ определял, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Пункт 3 данной статьи указывал, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
Пункт 5 указанной статьи устанавливал порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта со следующей очередностью действий: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Кроме того, пунктом 8 указанной статьи установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено и следует из материалов дела, что информация о планируемом обществом строительстве указанного тренажерного зала для сведений всех заинтересованных лиц была официально опубликована в газете "Эхо столицы" в„– 44 (2059) от 08.06.2012. При этом действующие на момент предоставления спорного участка нормы ЗК РФ не предусматривали обязательное проведение торгов (конкурсов, аукционов) при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Кроме того, распоряжением заместителя главы городского округа "Город Якутск в„– 2370зр от 02.08.2012 утвержден акт выбора соответствующего земельного участка в„– 236/12 от 23.03.2012. Данное распоряжение являлось основанием для принятия решения о предоставлении указанного земельного участка в аренду (распоряжение в„– 2371зр от 02.08.2012).
Также 05.10.2012 обществу выдано разрешение в„– RU 14301000-144-12 на строительство указанного объекта сроком до 28.11.2014 (с учетом его продления).
Договор аренды необходимого для данного строительства земельного участка в„– 09-1/2012-0898 от 06.08.2012 заключен ответчиками в соответствии с обозначенными распоряжениями.
При этом согласно действующему на момент заключения договора в„– 09-1/2012-0898 от 07.10.2013 пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.
Таким образом, с учетом наличия объекта незавершенного строительства, законно возведенного обществом на спорном земельном участке, что подтверждается, в том числе вступившими в законную силу судебными актами по делам в„– А58-5898/2014 и А58-4025/2015, последнее имело преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах, исходя из системного толкования указанных выше норм ЗК РФ, повторное информирование населения о предоставлении земельного участка для строительства при заключении нового договора аренды земельного участка не требовалось, поскольку на спорном земельном участке уже находился возведенный обществом объект незавершенного строительства и на момент заключения нового договора сроки действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (пункт 8 статьи 31 ЗК РФ) и разрешения на строительство объекта не истекли.
В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования.
Прокурор, обращаясь с настоящим исковым заявлением, указывал, что тренажерный зал не относится к спортивным клубам, спортивным залам и площадкам, спортивным комплексам, поскольку размер (площадь) предоставленного земельного участка в зоне обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2) составляет 235 кв. м.
Вместе с тем, судами данные доводы прокурора, равно как и возражения по ним со стороны общества (в том числе о проведенных публичных слушаниях по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства), должным образом не рассмотрены, не установлены необходимые для правильного рассмотрения дела обстоятельства, надлежаще не оценены соответствующие доказательства (т. 1. л.д. 82-87).
Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не установили все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора, принятые по делу судебные акты следует отменить на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
При новом рассмотрении дела суду следует учесть данные в настоящем постановлении указания, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства и с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных сторонами доказательств принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов, в том числе расходов по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 апреля 2016 года по делу в„– А58-1821/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 года по тому же делу отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
Т.И.КОРЕНЕВА
И.И.ПАЛАЩЕНКО


------------------------------------------------------------------