АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2016 г. по делу в„– А78-4109/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 4 марта 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бандурова Д.Н.,
судей: Васиной Т.П., Первушиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Триумф" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 2 июля 2015 года по делу в„– А78-4109/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Попова И.П.; суд апелляционной инстанции: Басаев Д.В., Никифорюк Е.О., Ткаченко Э.В.),

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Триумф" (ИНН: 7536112407, ОГРН: 1107536005004, Забайкальский край, п. Карымское, далее - ООО "Триумф", общество, ответчик) о расторжении договора аренды в„– 75/14 от 28.01.2014, об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 370 кв. м с кадастровым номером 75:32:010315:3, местоположение которого определено: г. Чита, ул. Железобетонная, 6в, в состоянии пригодном для дальнейшего использования.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация городского округа "Город Чита", общество с ограниченной ответственностью "Проект-1".
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 2 июля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Триумф" просит принятые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований Департамента.
В кассационной жалобе ответчик ссылается на незаконность и необоснованность обжалуемых судебных актов, полагая выводы судов не соответствующими обстоятельствам дела, основанными на неправильном применении норм материального и процессуального права.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
25 февраля 2016 года в судебном заседании объявлен перерыв в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 10 часов 15 минут 3 марта 2016 года, о чем сделано публичное извещение, размещенное в сети Интернет на сайте Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru. После перерыва в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора в„– 75/14 от 28.01.2014, заключенного между Департаментом (арендодатель) и ООО "Триумф" (арендатор) последнему в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 75:32:010315:3 общей площадью 370 кв. м, расположенный по адресу: г. Чита, ул. Железобетонная, 6в, для обслуживания и использования временного торгового павильона без права капитального строительства, на срок до 31.12.2016.
Согласно пункту 7.4 договора одновременно он является актом приема-передачи (передаточным актом) земельного участка.
05.03.2014 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что арендодатель, письменно уведомив арендатора за один месяц, вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при принятии решения о размещении объектов капитального строительства на земельном участке либо капитальном ремонте, реконструкции объектов капитального строительства, не располагающихся на земельном участке, в случае, если использование земельного участка для данных целей необходимо.
11.11.2014 Департамент направил обществу уведомление от 07.11.2014 о том, что предоставленный в аренду земельный участок входит в границы территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, предложил в месячный срок рассмотреть и подписать соглашение о расторжении договора, освободить земельный участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.
Ответчик соглашение о расторжении договора аренды не подписал, земельный участок не освободил, мотивируя тем, что решение о размещении на участке объектов капитального строительства истец не представил (письмо от 15.12.2014).
Департамент предъявил в арбитражный суд требования о расторжении договора аренды земельного участка в„– 75/14 от 28.01.2014 и обязании ответчика возвратить участок по акту приема-передачи истцу в состоянии, пригодном для дальнейшего использования.
Удовлетворяя заявленные требования, суды применили положения статей 8, 310, 450, 453, 606, 607, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учли разъяснения пункта 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и сочли условие, предусмотренное пунктом 6.2 договора в качестве основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, наступившим.
Правоотношения сторон сложились в рамках договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации временного торгового павильона без права капитального строительства, и регулируются положениями Гражданского, Земельного кодексов Российской Федерации.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Способы и порядок прекращения договорных отношений регламентированы положениями главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации "Изменение и расторжение договора".
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, в соответствии с названным пунктом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пункт 6.2 договора аренды земельного участка в„– 75/14 от 28.01.2014 в качестве самостоятельного основания расторжения договора устанавливает принятие решения о размещении объектов капитального строительства на земельном участке либо капитальном ремонте, реконструкции объектов капитального строительства, не располагающихся на земельном участке, в случае, если использование земельного участка для данных целей необходимо.
Как следует из материалов дела, 04.10.2012 между администрацией городского округа "Город Чита" (заказчик) и ООО "Проект-1" (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории, по условиям которого застройщик обязуется осуществить строительство на застроенной территории в границах улиц Железобетонная, Ковыльная, Трактовая г. Читы в соответствии с утвержденным проектом планировки в течение 8 лет с момента заключения договора.
Установив, что проект планировки утвержден постановлением администрации городского округа "Город Чита" от 02.10.2014 в„– 153, спорный земельный участок находится в границах участка, необходимого для строительства в соответствии с указанным проектом планировки и схемой расположения земельного участка с кадастровым номером 75:32:010315:3, суды двух инстанций сочли, что условие для досрочного расторжения договора аренды земельного участка в„– 75/14 от 28.01.2014 по требованию арендодателя, оговоренное в пункте 6.2 этого договора, наступило.
Между тем, судами не учтено следующее.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался положениями Земельного кодекса Российской Федерации до вступления в силу внесенных в него Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ изменений следующим образом.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1. без предварительного согласования мест размещения объектов; 2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Таким образом, статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось, что предоставление земельного участка для строительства возможно только после проведения работ по его формированию и осуществления его государственного кадастрового учета.
При таком нормативно-правовом регулировании решение о размещении объектов капитального строительства на земельном участке могло быть принято соответствующим компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления только после того, как участок будет сформирован.
Такое решение должно содержать точные сведения о земельном участке, на котором планируется размещение объекта капитального строительства, то есть сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок.
Однако судами при рассмотрении настоящего спора обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому спору, не установлены, не применены нормы материального права, подлежащие применению.
Так, вопросы о том, был ли участок сформирован под застройку (размещение объектов капитального строительства), принималось ли органом власти решение о предоставлении такого участка под строительство в соответствии с вышеизложенными нормами права, и вошел ли спорный арендуемый ответчиком земельный участок в границы участка, вновь сформированного и планируемого к застройке, судами не выяснялись.
В силу изложенного необоснованным и преждевременным является вывод судов о наличии обстоятельств, с наступлением которых согласно пункту 6.2 договора аренды земельного участка в„– 75/14 от 28.01.2014 у арендодателя возникло право требовать досрочного расторжения данного договора.
Следует отменить, что на момент разрешения данного спора действовала глава V.I Земельного кодекса Российской Федерации, введенная Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ, иным образом регламентирующая процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Между тем, судом не установлено, применимы ли ее положения к спорным правоотношениям.
Если применимы, то суду для решении вопроса о наличии или отсутствии условий, оговоренных в пункте 6.2 договора аренды земельного участка в„– 75/14 от 28.01.2014 в качестве основания для его досрочного расторжения по требованию арендодателя следовало дать оценку фактическим обстоятельствам и представленным в дело доказательствам с учетом нововведенных процедур предоставления земельных участков, в том числе для целей строительства.
Изложенное свидетельствует о том, что суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, а суд апелляционной инстанции не устранил допущенные нарушения.
Суд кассационной инстанции считает необходимым решение Арбитражного суда Забайкальского края от 2 июля 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 года по настоящему делу отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку данные судебные акты приняты без исследования всех имеющих значение для дела обстоятельств, с неправильным применением норм материального права, для разрешения спора необходимо исследовать доказательства с целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело должно быть направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 2 июля 2015 года по делу в„– А78-4109/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Забайкальского края.
Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Забайкальского края от 2 июля 2015 года по делу в„– А78-4109/2015 и постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2015 года по тому же делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 января 2016 года, отменить.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Д.Н.БАНДУРОВ

Судьи
Т.П.ВАСИНА
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------