АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. по делу в„– А19-18654/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Бурковой О.Н.,
при участии в судебном заседании представителей: закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Инвестиционные технологии в строительстве" - Шклярова А.Н. (доверенность от 02.12.2015, паспорт), администрации города Иркутска - Ярошенко М.В. (доверенность от 15.09.2016, паспорт), общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" - Макиной О.Н. (доверенность от 13.01.2016, паспорт) и общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Байкал" - Козлюк Л.К. (доверенность от 16.03.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Инвестиционные технологии в строительстве" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 февраля 2016 года по делу в„– А19-18654/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Дягилева И.П., апелляционный суд: Никифорюк Е.О., Басаев Д.В., Желтоухов Е.В.),

установил:

закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Инвестиционные технологии в строительстве" (ОГРН 1083811000767, ИНН 3811117661, г. Иркутск, далее - ЗАО "УК "ИТС") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к администрации города Иркутска (г. Иркутск, далее - администрация), негосударственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Сибирская академия права, экономики и управления" (ОГРН 1023801545558, ИНН 38110330058, г. Иркутск, далее - образовательное учреждение) и обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ОГРН 1033801039018, ИНН 3808094196, г. Иркутск, далее - ООО "Кристалл") о признании договора купли-продажи земельного участка площадью 2 474 кв. м с кадастровым номером 38:36:000022:32514, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ширямова, 10, от 21.08.2013 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, г. Москва), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области (г. Иркутск) и общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Байкал" (ОГРН 1063810006809, ИНН 3810040889, г. Иркутск, далее - ООО "СК "Байкал").
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 04 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года, исковые требования удовлетворены частично. Спорный договор признан недействительным в части земельного участка площадью 425 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Ширямова, 10, с указанными в решении координатами. Применены последствия недействительности сделки путем обязания администрации возвратить ООО "Кристалл" и образовательному учреждению денежные средства в сумме 192 597 рублей 32 копейки пропорционально долям в праве собственности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, ЗАО "УК "ИТС" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на пункт 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление в„– 25), указывает, что признавая сделку недействительной в части, суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, совершили бы сделку стороны и без включения ее недействительной части.
Кроме того, истец считает, что суду следовало применить последствия недействительности сделки в виде прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) права долевой собственности ООО "Кристалл" и образовательного учреждения на переданный по договору земельный участок.
Помимо этого, заявитель, ссылаясь на представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера Иркутского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Лебедева Д.И. от 22.01.2016 (далее - заключение от 22.01.2016), указывает, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:39884, образованный в результате раздела переданного по спорному договору земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:32514, также является территорией общего пользования.
В отзыве на кассационную жалобу администрация, не соглашаясь с доводами заявителя, указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, в связи с чем просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ЗАО "УК "ИТС" и ООО "СК "Байкал" поддержали требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям; представители администрации и ООО "Кристалл", ссылаясь на правомерность принятых по делу судебных актов, считали кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, ООО "Кристалл" и образовательному учреждению на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Ширямова, 10.
Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрация города Иркутска в„– 504-02-2088/13 от 11.07.2013 "Об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, ул. Ширямова, 10" на основании заявления ООО "Кристалл" и образовательного учреждения в соответствии со ст. ст. 11, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), утверждена схема расположения земельного участка площадью 2 474 кв. м, расположенного на землях населенных пунктов в Октябрьском районе г. Иркутска, ул. Ширямова, 10 под эксплуатацию административного здания.
Постановлением администрации в„– 031-06-1961/13 от 30.07.2013 "О предоставлении в собственность земельного участка, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, ул. Ширямова, 10" ООО "Кристалл" и образовательному учреждению из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:32514, расположенный в Октябрьском районе г. Иркутска, ул. Ширямова, 10, площадью 2 474 кв. м, под эксплуатацию административного здания в общую долевую собственность за плату, согласно долям в праве собственности на здание.
21.08.2013 между ответчиками на основании данного постановления заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого по акту приема-передачи от 13.09.2013 администрация (продавец) передала в общую долевую собственность, а ООО "Кристалл" и образовательное учреждение (покупатели) приняли (6/10 и 4/10 доли, соответственно) и оплатили указанный земельный участок.
Пунктом 2.1 договора установлено, что цена участка составляет 1 121 143 рубля.
02.10.2013 в ЕГРП произведена запись в„– 38-38-01/183/2013 о регистрации права общей долевой собственности покупателей на соответствующий земельный участок.
Администрацией в материалы дела представлено информационное приложение с обозначенными красными линиями согласно Проекту планировки Октябрьского округа г. Иркутска, утвержденному постановлением администрации г. Иркутска в„– 031-06-2585/11 от 16.11.2011, а также части земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:32514, расположенного на землях общего пользования, в границах красных линий площадью 425 кв. м с указанием координат соответствующей части земельного участка.
Полагая, что сделка по передаче в общую долевую собственность ООО "Кристалл" и образовательного учреждения указанного земельного участка, оформленная договором купли-продажи от 21.08.2013, заключена с нарушением пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон в„– 178-ФЗ), пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ЗАО "УК "ИТС", являясь собственником смежного с указанным земельным участком земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:0294 площадью 1 393 кв. м и ссылаясь на нарушение его прав оспариваемой сделкой, поскольку в результате оспариваемой сделки в собственность ответчиков переданы земли общего пользования, обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим исковым заявлением.
Согласно пунктам 1, 5 и 6 действующей на момент заключения спорного договора статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности.
В силу пункта 4 действующей на момент заключения спорного договора статьи 28 ЗК РФ отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, а также резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Согласно пункту 8 статьи 28 Закона в„– 178-ФЗ отчуждению в соответствии с названным Законом не подлежат, в частности, земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Аналогичный запрет содержится в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ, согласно которому земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пункты 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ указывают, что территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), при этом красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 части 3 статьи 42 и пунктом 1 части 5 статьи 43 ГрК РФ основанием для установления планируемых красных линий являются подготовленные, принятые, утвержденные и опубликованные в установленном законом порядке проекты планировки и межевания территории.
Постановлением администрации города Иркутска в„– 031-06-2585/11В от 16.11.2011 утвержден проект планировки Октябрьского округа города Иркутска.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильным выводам о том, что в соответствии с представленными в материалы дела документами в отношении территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:32514, утверждена документация территориального планирования, в соответствии с которой планируемые (изменяемые, вновь образуемые) красные линии определены таким образом, что часть указанного земельного участка входит в состав земель общего пользования и составляет 425 кв. м.
Впоследствии покупатели по спорному договору в целях выделения из приобретенного ими земельного участка части площадью 425 кв. м, расположенной на землях общего пользования в границах красных линий, произвели раздел земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:32514, в результате которого были образованы два земельных участка, а именно: земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:39883 площадью 425 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:39884 площадью 2 049 кв. м, право общей долевой собственности на которые зарегистрировано за ООО "Кристалл" и образовательным учреждением в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела свидетельства от 07.10.2015 (номера регистрационных записей 38-38/001/38/001/050/2015-9254/1 и 38-38/001-38/001/050/2015-9256/2).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 и статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, учитывая, что передача в собственность ООО "Кристалл" и образовательному учреждению по договору купли-продажи от 21.08.2013 земельного участка, частично расположенного на землях общего пользования, границы которых обозначены красными линиями, указанными в документации по планировке территории, нарушила предусмотренный ЗК РФ и Законом в„– 178-ФЗ запрет на отчуждение в собственность земельных участков в составе земель общего пользования, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор в части земельного участка площадью 425 кв. м в границах красных линий с соответствующими координатами заключен с нарушением требований статьи 85 ЗК РФ и статьи 28 Закона в„– 178-ФЗ.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Пункт 100 Постановления в„– 25 разъясняет, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
В этой связи, поскольку материалы дела подтверждают выдел земельного участка в границах красных линий из переданного по спорному договору земельного участка, судами сделан правильный вывод о том, что требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 21.08.2013 недействительным подлежат удовлетворению лишь в части земельного участка площадью 425 кв. м в границах красных линий с соответствующими координатами.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению двусторонняя реституция.
Вместе с тем, поскольку представленные в материалы дела документы подтверждают возврат покупателями продавцу по спорному договору земельного участка с кадастровым номером 38:36:000022:39883 площадью 425 кв. м в границах красных линий и регистрацию права собственности муниципального образования г. Иркутск на указанный участок, суды сделали обоснованный вывод о применении в данном случае односторонней реституции в виде обязания администрации возвратить ООО "Кристалл" и образовательному учреждению денежные средства, уплаченные в качестве выкупной цены за земельный участок общей площадью 425 кв. м, переданный по договору купли-продажи от 21.08.2013, пропорционально долям в праве собственности.
Учитывая установленную в пункте 2.1 договора стоимость земельного участка, определенную исходя из площади земельного участка в размере 2 474 кв. м в сумме 1 121 143 рубля, а также площадь возвращенного земельного участка, суды правильно признали, что подлежащая к возврату стоимость земельного участка составляет сумму 192 597 рублей 32 копейки.
При этом доводы истца и иных участвующих в деле лиц о том, что оспариваемая сделка не была бы заключена без части земельного участка площадью 425 кв. м, поэтому договор следовало признать недействительным полностью, справедливо отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку само развитие событий в виде отказа от права собственности на указанную часть земельного участка говорит об обратном. В этой связи, суд кассационной инстанции также отклоняет аналогичные доводы истца, содержащиеся в кассационной жалобе.
Таким образом, довод заявителя кассационной инстанции о необходимости применения последствий недействительности сделки в виде прекращения записи в ЕГРП права долевой собственности ООО "Кристалл" и образовательного учреждения на переданный по договору земельный участок также подлежит отклонению, поскольку указанный участок разделен, при этом его часть в границах красных линий возвращена в собственность муниципального образования.
Суды правильно отклонили доводы истца о том, что в состав переданного по спорному договору земельного участка также входит территория общего пользования, не обозначенная красными линиями, но исторически признанная таковой, поскольку согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера Немокаева Д.А. спорная территория имеет организованный въезд со стороны ул. Ширямова, и является автомобильной дорогой необщего пользования, так как используется исключительно для проезда и прохода к земельным участкам с кадастровыми номерами 38:36:000022:32514, 38:36:000022:861, 38:36:000022:294 и 38:36:000022:237, то есть ограниченным кругом лиц, в связи с чем данная территория не подпадает под определение земельных участков общего пользования. При этом заключение от 22.01.2016, на которое ссылается заявитель кассационной жалобы, подтверждает данный вывод, поскольку, несмотря на указание кадастрового инженера Лебедева Д.И., что проезд подпадает под понятие "земельный участок общего пользования", инженер также отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000022:39884 имеет проезд лишь к парковкам (автостоянкам), расположенным на земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000022:866 и 38:36:000022:294. В этой связи, суд кассационной инстанции отклоняет аналогичные доводы истца, содержащиеся в кассационной жалобе.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, основаны на неправильном толковании приведенных выше норм, при этом они получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 февраля 2016 года по делу в„– А19-18654/2013 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
О.Н.БУРКОВА


------------------------------------------------------------------