АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2016 г. по делу в„– А74-11876/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Соколовой Л.М.,
судей: Чупрова А.И., Шелега Д.И.,
при ведении протокола судебного заседания Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа помощником судьи Гончаровой А.А.,
при участии в открытом судебном заседании представителей администрации города Абакана Приходько О.Ф. (доверенность от 10.05.2016 в„– 14/04), индивидуальных предпринимателей Кубрака Александра Михайловича и Ладаева Андрея Викторовича Аристовой С.Н. (доверенности от 21.12.2015, 21.12.2015),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Абакана на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 марта 2016 года по делу в„– А74-11876/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Тутаркова И.В.; суд апелляционной инстанции: Юдин Д.В., Иванцова О.А., Морозова Н.А.),

установил:

индивидуальные предприниматели Кубрак Александр Михайлович (ОГРНИП: 304190109100119, ИНН: 190110061415; г. Абакан, далее - ИП Кубрак А.М., предприниматель) и Ладаев Андрей Викторович (ОГРНИП: 304190109600359, ИНН: 190110218095; г. Абакан, далее - ИП Ладаев А.В., предприниматель) обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений администрации города Абакана (ОГРН: 1021900521224, ИНН: 1901020300; г. Абакан, далее - администрация) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Тараса Шевченко, 63 (далее - нежилое помещение).
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 марта 2016 года заявление индивидуальных предпринимателей удовлетворено: решения администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания признаны незаконными, администрация обязана устранить допущенное нарушение прав и законных интересов предпринимателей.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 марта 2016 года оставлено без изменений.
Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, по делу принять новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы просит проверить законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в связи с нарушением судами норм материального права (статьи 153, 450, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации), несоответствием выводов судов представленным доказательствам.
По мнению заявителя кассационной жалобы, договор аренды нежилого здания от 14.05.2007 в„– 413 прекратился 01.11.2013. Договор от 01.11.2013 в„– 413 ничтожен, поскольку заключен в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) без проведения торгов. Администрация указывает на то, что спорное имущество возвращено администрации по акту приема-сдачи, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о прекращении договора аренды от 14.05.2007 в„– 413.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Кубрак А.М. против доводов заявителя кассационной жалобы возразил.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, подтвердили доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражными судами, спорные помещения принадлежат муниципальному образованию города Абакана на праве собственности.
На основании результатов коммерческого конкурса между комитетом по управлению имуществом города Абакана (далее - комитет, арендодатель) и предпринимателем Кубраком А.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 10.07.2003 в„– 413. Согласно пункту 6.4 данного договора арендатор обязан в срок до 01.12.2004 провести реконструкцию здания по предлагаемому эскизу путем увеличения площади 1 этажа на 107 кв. м и надстройки 2-го этажа.
10.07.2003 между комитетом и предпринимателем Кубраком А.М. заключен договор о реконструкции здания в„– 9. Предметом договора являлось производство реконструкции нежилого здания путем увеличения площади первого этажа на 107 кв. м и надстройки второго этажа. Срок завершения реконструкции - 01.12.2004.
На основании соглашения о перенайме от 02.03.2004 в„– 123 ИП Кубрак А.М. передал ИП Ладаеву А.В. все права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.07.2003 в„– 413 в отношении части нежилого помещения.
Между комитетом и ИП Ладаевым А.В. заключен договор аренды части нежилого здания от 15.03.2004 в„– 397 на срок с 01.04.2004 по 10.07.2013.
Комитет и предприниматели дополнительными соглашениями от 30.04.2007 расторгли договоры от 15.03.2004 в„– 397 и от 10.07.2003 в„– 413, имущество передано арендодателю по актам приема-сдачи.
30.03.2007 приемочной комиссией администрации принято в эксплуатацию здание магазина после реконструкции, о чем составлен акт, утвержденный постановлением мэра города Абакана от 30.03.2007.
05.04.2007 по акту приема-передачи здания после реконструкции предприниматель Кубрак А.М. передал комитету муниципальной экономики администрации города Абакана в муниципальную собственность вновь созданную в результате реконструкции часть здания литера А4, общей площадью 616,7 кв. м, в том числе подвал 223,2 кв. м.
24.04.2007 распоряжением мэра города Абакана в„– 199р предпринимателям передано нежилое помещение для использования под торговый комплекс.
Между комитетом и предпринимателями заключен договор аренды на нежилое здание для использования в определенных долях от 14.05.2007 в„– 413 на срок с 01.05.2007 по 01.07.2013. В этот же день между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого здания.
Комитет и предприниматели заключили договор аренды от 01.11.2013 в„– 413 на нежилое здание на срок с 01.11.2013 по 31.10.2018.
18.09.2015, 21.09.2015 соответственно предприниматели Кубрак А.М. и Ладаев А.В. обратились в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания.
Письмами от 16.10.2015 в„– 3011 и от 16.10.2015 в„– 3012 администрация отказала предпринимателям в реализации преимущественного права по причине несоблюдения условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 3, частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ). Кроме этого администрация указала, что договор аренды от 01.11.2013 в„– 413 был заключен без торгов, что влечет его недействительность; не представлены соглашения между арендаторами здания об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.
Предприниматели, посчитав, что решения администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, нарушают их права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Суд первой и апелляционной инстанции, удовлетворяя требования предпринимателей, исходили из того что, отношения, сложившиеся по договору аренды нежилого здания носили долгосрочный характер, отказ комитета в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания не соответствует положениям Закона в„– 159-ФЗ.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о незаконности решений администрации в связи следующим.
В соответствии со статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения предпринимателей с заявлением о реализации преимущественного права) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ.
Согласно статье 9 Закона в„– 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано по инициативе субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствующих требованиям, установленным статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ.
Судами первой и апелляционной инстанций верно установлено соответствие требований предпринимателей условиям установленным Законом в„– 159-ФЗ для получения преимущественного права на приобретение муниципальной собственности.
Из материалов дела следует, что 10.07.2003, 15.03.2004, 14.05.2007 между комитетом и предпринимателями заключены договоры аренды нежилого помещения. Имущество передано арендаторам по актам.
Впоследствии сторонами заключен договор аренды того же имущества от 01.11.2013 в„– 413 сроком действия до 31.10.2018. Данный договор не породил правовых последствий для сторон, поскольку в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.
Передача имущества от арендатора к арендодателю по договору от 01.11.2013 в„– 413 фактически не осуществлялась. Арендодатель не возражал против продолжения арендных правоотношений, имущество из владения предпринимателей не выбывало, они продолжали вносить арендные платежи.
При наличии таких обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о продолжении арендных правоотношений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 01.11.2013 в„– 413 заключен с нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов был предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и правомерно отклонен судами, поскольку первоначальные арендные отношения (10.07.2003, 15.03.2004) сложились до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, устанавливающей требование о проведении торгов при передаче муниципального имущества по договорам аренды и до вступления в силу соответствующего закона.
Довод администрации о прекращении договора от 14.05.2007 в„– 413 также правомерно отклонен судами, поскольку фактически передача арендуемого помещения не состоялась, из пользования предпринимателей оно не выбыло, все действия по передаче нежилого помещения носят формальный характер, осуществлены в пределах одного дня.
Согласно правовым позициям, содержащимся в пункте 14 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 в„– 13, пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 в„– 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению; нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебных актов в соответствии с положениями главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 марта 2016 года по делу в„– А74-11876/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 22 марта 2016 года по делу в„– А74-11876/2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Л.М.СОКОЛОВА

Судьи
А.И.ЧУПРОВ
Д.И.ШЕЛЕГ


------------------------------------------------------------------