АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2016 г. по делу в„– А33-2207/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Бандурова Д.Н., Барской А.Л.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кушниром В.О.,
с участием судьи, осуществляющего организацию сеанса видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края, Данекиной Л.А., секретаря судебного заседания Бураковой А.А.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителей: общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" - Хвостовой А.В. (доверенность в„– 8 от 01.03.2016, паспорт), отдела по управлению муниципальным имуществом города Бородино Красноярского края - Кучинской О.В. (доверенность от 05.12.2016, паспорт) и Головатюк М.Ю. (доверенность от 27.06.2016, паспорт),
при участии в судебном заседании в Арбитражном суде Восточно-Сибирского округа представителей общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" Черкасовой Е.Б. (доверенность от 03.10.2016, паспорт) и Петровой В.К. (доверенность от 03.10.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2016 года по делу в„– А33-2207/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Красовская С.А., апелляционный суд: Парфентьева О.Ю., Петровская О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

в рамках дела в„– А33-2207/2016 отдел по управлению муниципальным имуществом города Бородино Красноярского края (далее - отдел) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания" (ОГРН 1022401415783, ИНН 2452023938, г. Красноярск, далее - общество) о расторжении договора аренды от 01.06.2012 и обязании вернуть переданное по договору имущество в собственность муниципального образования города Бородино.
В рамках дела в„– А33-11615/2016 общество обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к отделу о понуждении исключить указанные в приложении в„– 1 договора аренды от 01.06.2012 объекты: водопроводные сети в„– 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 16, 18, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 38, 41, 42, 46, 48, 49, 50, 55, 56, 57, 58, 123; тепловые сети в„– 62, 63, 67, 68, 69, 71, 73, 124; канализационные сети в„– 130, 131, 132, 133, 135, 144, 172, 176, 177, 178, 180, и уменьшении размера арендной платы по указанному договору.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2016 года дела в„– А33-11615/2016 и в„– А33-2207/2016 объединены в одно производство с присвоением делу в„– А33-2207/2016.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2016 года (с учетом определения об исправлении опечатки от 09 сентября 2016 года), оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2016 года, исковые требования отдела удовлетворены, в удовлетворении исковых требований общества отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы указывает на фактическое отсутствие обозначенных им объектов, что могло быть выявлено только при осуществлении пользования, обслуживания и ремонта сетей. В этой связи, поскольку отдел не исполнил обязанности по передаче всего перечисленного в договоре имущественного комплекса в аренду обществу, у последнего не возникло обязанности по внесению арендной платы в установленном договором размере.
При этом заявитель считает отказ судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении ходатайств общества о назначении землеустроительной и оценочной экспертиз необоснованным, так как только при проведении указанных экспертиз можно было установить факт отсутствия объектов и с учетом этого определить надлежащий размер арендной платы.
Также заявитель не согласен с отказом апелляционного суда в приобщении дополнительных доказательств, поскольку общество фактически было лишено возможности их представления при рассмотрении дела судом первой инстанции в связи со сменой правовой позиции отдела и отказом в удовлетворении ходатайства общества об отложении судебного заседания.
Помимо этого, общество полагает, что срок, установленный отделом для устранения допущенных арендатором нарушений и составляющий 10 дней, не может быть признан разумным с учетом значительной суммы задолженности.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители общества поддержали требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям; представители отдела, ссылаясь на правомерность принятых по делу судебных актов, считали кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 февраля 2012 года по делу А33-18180/2011 удовлетворены требования общества о признании недействительным распоряжения от 30.08.2011 в„– 187 "Об отмене конкурса редакции в„– 3 от 19 июля 2011 года", суд обязал отдел принять меры, направленные на заключение договора аренды имущества с обществом в соответствии с результатами конкурса согласно протоколу в„– 0319300087111000001-3 оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе.
01.06.2012 во исполнение указанного решения между отделом и обществом заключен договор аренды имущества.
Пункт 2.1. договора предусматривает, что срок действия последнего составляет 5 лет с момента государственной регистрации.
Согласно пунктам 1.3 и 1.5 договора имущество предоставляется в фактическом техническом состоянии, пригодном для его текущей эксплуатации по целевому назначению - использование в хозяйственной деятельности, связанной с обеспечением потребителей услугами теплоснабжения и водоснабжения на территории города Бородино.
В соответствии с пунктом 3.1 договора передача имущества осуществляется по акту приема-передачи. В акте приема-передачи должны быть указаны характеристики передаваемого в аренду имущества на момент передачи.
Согласно пункту 4.1. договора арендная плата в месяц за пользование имуществом определяется согласно протоколу о результатах проведения конкурса и составляет 1 500 000 рублей.
Пункт 4.4. договора указывает, что арендная плата вносится арендатором на расчетный счет местного бюджета города Бородино не позднее 10 числа, следующего за расчетным месяцем.
Пунктом 5.2.9 договора на арендатора возложена обязанность производить вложения в капитальный ремонт имущества в сумме 10 500 000 рублей в год согласно протоколу о результатах проведения конкурса.
Пунктом 8.1 договора установлено, что стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из договора, путем предъявления претензий. Срок рассмотрения претензий - 10 дней. Споры, не урегулированные сторонами непосредственно, подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Красноярского края.
В приложении в„– 1 к договору согласован перечень объектов недвижимого имущества, подлежащих передаче арендатору.
По акту приема-передачи от 01.06.2012 арендодателем переданы арендатору обусловленные договором объекты недвижимости (189 объектов).
11.07.2012 договор прошел процедуру государственной регистрации.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края от 10 сентября 2015 года по делу в„– А33-15463/2015, от 15 декабря 2015 года по делу в„– А33-23784/2015, от 19 января 2016 года по делу в„– А33-3080/2015 и от 05 апреля 2016 года по делу в„– А33-1109/2016 с общества в пользу отдела взысканы суммы задолженностей по указанному договору аренды за различные периоды.
Отдел указал, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы у общества перед отделом образовалась задолженность в размере 30 270 000 рублей.
Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части своевременного внесения арендной платы и отказа от расторжения договора по соглашению сторон, отдел обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу о расторжении договора аренды и обязании вернуть переданное по договору имущество в собственность муниципального образования города Бородино.
Общество указало, что в ходе эксплуатации арендатором объектов аренды было установлено, что объекты, указанные в приложении в„– 1 к договору, а именно: водопроводные сети порядковые номера в„– 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 16, 18, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 38, 41, 42, 46, 48, 49, 50, 55, 56, 57, 58, 123; тепловые сети порядковые номера в„– 62, 63, 67, 68, 69, 71, 73, 124; канализационные сети порядковые номера в„– 130, 131, 132, 133, 135, 144, 172, 176, 177, 178, 180, фактически отсутствуют.
Письмами от 22.04.2016 в„– 7/678 и 05.05.2016 в„– 7/701 общество предлагало отделу исключить обозначенные объекты из договора аренды и уменьшить стоимость арендной платы по указанному договору.
Поскольку указанные требования арендатора были оставлены арендодателем без удовлетворения, общество обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к отделу о понуждении исключить обозначенные объекты из договора аренды и уменьшении размера арендной платы по указанному договору.
Пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.06.2012) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно статье 309 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.06.2012) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В статье 310 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.06.2012) указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пункты 1 и 2 статьи 328 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.06.2012) устанавливают, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Пункты 1 и 2 статьи 453 ГК РФ указывают, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, сделали обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления общества в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 612 ГК РФ предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Общество, указав на фактическое отсутствие части объектов, подлежащих передаче, считает, что договор следует изменить, исключив обозначенные объекты из перечня переданного по договору имущества и соразмерно уменьшить размер арендной платы.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем, судом первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что материалы дела не подтверждают факт отсутствия у общества возможности пользоваться переданными ему в аренду системами водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения в целях, установленных договором аренды. Общество без замечаний подписало акт приема-передачи имущества от 01.06.2012, продолжительное время пользовалось предоставленным по договору имуществом и, как специализированная организация, оказывающая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства, эксплуатирующая арендованное имущество, имело возможность намного ранее обращения в суд убедиться в наличии или отсутствии объектов аренды. При этом согласно представленным обществом письмам 22.04.2016 в„– 7/678 и 05.05.2016 в„– 7/701 последнее ссылается не на отсутствие сетей на определенных участках, а на их фактическое дублирование при описании объектов аренды. Кроме того, исковое заявление подано обществом 19.05.2016, то есть после вынесения Арбитражным судом Красноярского края решений по делам в„– А33-15463/2015, А33-23784/2015, А33-3080/2015 и А33-1109/2016, которыми установлено ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей по данному договору. В этой связи обоснованным является предположение судов о подаче арендатором иска в целях преодоления вступивших в законную силу обозначенных судебных актов.
Арендная плата была определена в ходе торгов по заявке общества путем увеличения первоначально указанной в конкурсной документации арендной платы с 678 149 рублей 60 копеек в месяц до 1 500 000 рублей в месяц. При этом арендная плата с учетом существа подлежащих передаче объектов установлена договором за весь комплекс переданного в аренду имущества в целом, а не за каждый из объектов в отдельности. В этой связи возможные отсутствие привязки объектов недвижимости к земельному участку, неверная адресация объектов при кадастровом учете либо совпадение местонахождения объектов не свидетельствуют об отсутствии спорных объектов и не могут являться основанием для изменения цены договора.
Таким образом, поскольку общество не доказало наличие недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию переданным по договору имуществом в соответствии с указанными в договоре целями, отказ судов в удовлетворении исковых требований арендатора законен и обоснован.
При этом доводы общества о необходимости назначения землеустроительной и оценочной экспертиз правомерно отклонены судами, поскольку с учетом изложенного выше заявителем не обоснована необходимость проведения соответствующих экспертиз и возможность подтверждения их результатами обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела, а установление соответствия либо несоответствия параметров и характеристик имущественного комплекса не опровергает выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общества. При этом апелляционным судом обоснованно не приняты представленные обществом новые доказательства ввиду несоответствия их требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ.
Вместе с тем, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения искового заявления отдела в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Представленными в материалы дела вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Красноярского края от 10 сентября 2015 года по делу в„– А33-15463/2015, от 15 декабря 2015 года по делу в„– А33-23784/2015, от 19 января 2016 года по делу в„– А33-3080/2015 и от 05 апреля 2016 года по делу в„– А33-1109/2016 установлено неоднократное (более двух раз) ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей.
Отдел письмом от 03.11.2015 в„– 420, полученным арендатором 10.11.2015, предупредил общество о необходимости исполнения им обязательства в десятидневный срок, указав, что в противном случае примет меры к расторжению договора аренды и возврату имущества.
Поскольку арендатор обязательство в установленный срок не выполнил, арендодатель письмом от 04.12.2015 в„– 504, полученным обществом 10.12.2015, предложил расторгнуть договор аренды и принять меры к возврату имущества, указав, что в противном случае имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.
Суды обоснованно отклонили довод общества об установлении неразумного срока исполнения обязательства, поскольку арендатор о наличии у него задолженности перед арендодателем знал, в том числе в силу указанных судебных актов, однако обязанность длительное время не исполнял. Следовательно, установленного отделом десятидневного срока было достаточно для осуществления платежа.
Таким образом, поскольку на момент рассмотрения настоящего дела установленная имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора судебными актами задолженность обществом не оплачена, а отделом соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора, суды обоснованно удовлетворили исковые требования отдела.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2016 года меры по приостановлению исполнения судебных актов по настоящему делу на основании части 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отменить.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 июля 2016 года по делу в„– А33-2207/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 октября 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить меры по приостановлению исполнения указанных судебных актов, установленные определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2016 года по настоящему делу.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
А.Л.БАРСКАЯ


------------------------------------------------------------------