АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу в„– А19-5761/2015

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Левошко А.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" Захаровой Ж.В. (доверенность от 01.03.2016, паспорт), Министерства имущественных отношений Иркутской области - Федоровой Е.Н. (доверенность от 14.03.2016, служебное удостоверение),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТриО и К" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года по делу в„– А19-5761/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Щуко В.А., суд апелляционной инстанции: Ткаченко Э.В., Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.),

установил:

Министерство имущественных отношений Иркутской области (далее - Министерство, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТриО и К" (ОГРН 1033801004159, ИНН 3808023491, г. Иркутск, далее - ООО "ТриО и К", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 886 150 рублей 40 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 434 рублей 57 копеек, об обязании освободить нежилое помещение административного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15, и передать его по акту приема-передачи.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Областное государственное казенное учреждение "Фонд имущества Иркутской области".
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 4 августа 2015 года производство по делу в части требований Министерства о взыскании с ООО "ТриО и К" неосновательного обогащения в размере 7 886 150 рублей 40 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 108 434 рублей 57 копеек прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 года, заявленные требования удовлетворены.
ООО "ТриО и К" обжаловало решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 года в кассационном порядке, просило их отменить, в удовлетворении требований Министерства отказать.
Заявитель кассационной жалобы оспаривает вывод судов о прекращении действия договора аренды в„– 50/99 от 01.12.1999, полагая недоказанным направление обществу писем о прекращении названного договора.
При этом ООО "ТриО и К" утверждает, что законно владеет спорным объектом недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, заключенного между Министерством и обществом в порядке реализации последним права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ).
Ответчик также ссылается на необоснованное, с его точки зрения, привлечение к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Областного государственного казенного учреждения "Фонд имущества Иркутской области", отклонение судом в качестве доказательства договора аренды земельного участка по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 15.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2016 года рассмотрение кассационной жалобы ООО "ТриО и К" отложено на 10 часов 05 минут 14 июля 2016 года в соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 июля 2016 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 31, 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации произведена замена председательствующего судьи Бандурова Д.Н. и Скубаева А.А. на судью Буркову О.Н. и Первушину М.А. соответственно в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу. Судебное разбирательство произведено с самого начала.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).
В судебном заседании представитель ООО "ТриО и К" поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель Министерства возражала доводам кассационной жалобы, просила оставить без изменения принятые по делу судебные акты.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационное жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, по договору в„– 50/99 от 01.12.1999, акту приема-передачи от 01.12.1999 Комитет по управлению государственным имуществом Иркутской области (правопредшественник Министерства имущественных отношений Иркутской области) (арендодатель) предоставил в аренду ООО "ТриО и К" (арендатор) объект недвижимости областной собственности - здание общей площадью 1336,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. К. Маркса, 15, для целей организации ночного клуба, на срок до 31.12.2014.
В дальнейшем 24.08.2001, 31.12.2002, 20.05.2013 стороны заключали дополнительные соглашения, в которых корректировались размер и порядок внесения арендной платы, площадь, описание и прочие индивидуализирующие характеристики арендуемого объекта недвижимости по ул. Карла Маркса, 15 г. Иркутска с оформлением актов приема-передачи от 24.08.2001, от 01.01.2003, от 20.05.2013 соответственно.
Письмом в„– 51-37-8366/14 от 30.12.2014 Министерство отказалось от заключения с ООО "ТриО и К" договора аренды на новый срок, указав, что договор аренды в„– 50/99 от 01.12.1999 считается прекратившим свое действие 31.12.2014, и предложило обществу освободить помещения по ул. Карла Маркса, 15 г. Иркутска, передав их Министерству по акту приема-передачи.
Поскольку возврат арендованных помещений ответчиком не был произведен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 432, 433, 435, 438, 443, 445, 446, 610, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что действие договора аренды в„– 50/99 от 01.12.1999, заключенного между сторонами, прекращено, а доказательств заключения договора купли-продажи спорного имущества не представлено.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.
Возражая предъявленному иску, ответчик отрицал факт прекращения действия договора аренды в„– 50/99 от 01.12.1999, в частности, совершение арендодателем действий, направленных на прекращение между сторонами арендных правоотношений, а также сослался на приобретение обществом спорного объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи, заключенному в порядке реализации права ООО "ТриО и К" как субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемой им недвижимости областной собственности на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При прекращении договора аренды арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, договор аренды спорного недвижимого имущества заключен между истцом и ответчиком на срок до 31.12.2014.
Письмом от 27.11.2014 ООО "ТриО И К" уведомило Министерство о намерении продлить договор аренды в„– 50/99 от 01.12.1999 либо заключить новый договор аренды объекта недвижимости по ул. Карла Маркса, 15 г. Иркутска на прежних условиях до разрешения в рамках арбитражного дела в„– А19-16915/2013 спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи этого же имущества.
В письме в„– 51-37-8366/14 от 30.12.2014 Министерство ответило отказом и указало, что договор аренды в„– 50/99 от 01.12.1999 считается прекратившим свое действие 31.12.2014, предложило обществу освободить арендуемые помещения, передав их по акту приема-передачи представителю Министерства.
Согласно представленной истцом в материалы дела копии почтового уведомления (в„– 66402782007370) указанное письмо направлено по юридическому адресу ООО "ТриО и К" 13.01.2015 и получено адресатом 27.01.2015 (т. 1, л.д. 34).
Факт получения именно этого письма подтверждается самим ответчиком, который представил в суд апелляционной инстанции его копию вместе с копией конверта с тем же почтовым идентификатором (т. 3, л.д. 68-72).
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что действия Министерства не свидетельствуют о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, а по существу должны быть расценены как возражения арендодателя по смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, является правильным, соответствующим материалам дела.
Даже если считать договор аренды в„– 50/99 от 01.12.1999 возобновившимся после 31.12.2014 на неопределенный срок по пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то после получения обществом 27.01.2013 вышеназванного письма предусмотренный пунктом 2 статьи 610 того же кодекса трехмесячный срок действия договора в любом случае истек.
Доказательств имеющихся у сторон намерений вновь заключить договор аренды спорного имущества или продлить срок аренды по ранее заключенному договору, не представлено.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного суды верно признали договор аренды в„– 50/99 от 01.12.1999 прекратившим свое действие и обязали ответчика возвратить спорный объект недвижимости истцу.
При этом доводы ООО "ТриО и К" относительно заключения договора купли-продажи помещений, расположенных по ул. Карла Маркса, 15 г. Иркутска, обоснованно были отклонены судами в связи со следующим.
Как установлено судом, ООО "ТриО и К" намеревалось выкупить арендуемый объект в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, однако стороны при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не пришли к соглашению по условиям оплаты стоимости объекта, договор был подписан со стороны общества с протоколом разногласий и преддоговорный спор рассматривался в рамках арбитражного дела в„– А19-16915/2013.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении преддоговорного спора условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 апреля 2015 года по делу в„– А19-16915/2013 в удовлетворении исковых требований ООО "ТриО и К" отказано.
Таким образом, в рамках этого спора, по сути предшествующего заключению договора, условия договора не были определены, что в свою очередь свидетельствует о недостижении соглашения по всем существенным условиям сделки (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, как следствие, такой договор не может расцениваться как заключенный.
Основана на неправильном толковании правовых норм позиция заявителя кассационной жалобы, которая по существу сводится к тому, чтобы считать договор купли-продажи заключенным в том виде, в каком он был изначально подписан истцом и ответчиком в предложенной Министерством редакции, без учета возражений общества, отраженных в протоколе разногласий.
Договор купли-продажи, подписанный сторонами без возражений и отвечающий требованиям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлен.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Доказательств регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к ООО "ТриО и К" не представлено.
При таких обстоятельствах, установив, что действие договора аренды в„– 50/99 от 01.12.1999 прекратилось, помещения ответчиком не освобождены, а иные законные основания для их использования отсутствуют, суды сделали верный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и обязании ответчика освободить и передать спорный объект недвижимости истцу.
Данные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Иные доводы кассационной жалобы были заявлены при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, им дана правильная правовая оценка.
Кроме того, эти доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены арбитражными судами при рассмотрении дела и влияли на результат рассматриваемого спора, либо опровергали выводы судов, в связи с чем, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 ноября 2015 года по делу в„– А19-5761/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.БУРКОВА

Судьи
А.Н.ЛЕВОШКО
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------