АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2016 г. по делу в„– А19-17017/2015

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Левошко А.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителя Тихоновского сельского потребительского общества - Ханхалаевой А.К. (доверенность от 09.10.2015, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - Тихоновского сельского потребительского общества на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 апреля 2016 года по делу в„– А19-17017/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Сураева О.П., суд апелляционной инстанции: Капустина Л.В., Бушуева Е.М., Макарцев А.В.),

установил:

Тихоновское сельское потребительское общество (ОГРН 1028500599236, ИНН 8503001140, Усть-Ордынский Бурятский автономный округ, с. Тихоновка, далее - Тихоновское сельпо, потребительское общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к администрации муниципального образования "Тихоновка" (далее - администрация МО "Тихоновка") и администрации муниципального образования "Боханский район" Иркутской области (далее - администрация МО "Боханский район") с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий по объявлению и проведению открытого аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества - нежилого здания площадью 160,6 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, Боханский район, село Тихоновка, ул. Лермонтова, д. 10.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 апреля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2016 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, потребительское общество обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило судебные акты отменить как принятые с нарушением норм процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы судов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав, указывая, что на основании разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 24.06.2008 в„– 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" и в пункте 9 Постановления от 10.02.2009 в„– 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", именно суд при подготовке дела к судебному разбирательству и в процессе рассмотрения дела должен определить характер спорного материального правоотношения и подлежащие применению к фактическим обстоятельствам конкретные нормы материального права.
Представленное дополнение к кассационной жалобе не может быть принято судом округа к рассмотрению ввиду отсутствия доказательств его направления в адрес иных лиц, участвующих в деле, и неосведомленности последних о новых доводах заявителя кассационной жалобы.
Присутствующий в судебном заседании представитель Тихоновского сельпо подтвердила доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 01.03.2008 между МО "Тихоновка" (арендодатель) и Тихоновским сельпо (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендатору во временное пользование предоставлено нежилое помещение площадью 47 кв. м в здании автовокзала, расположенного по адресу: с. Тихоновка ул. Лермонтова, на срок 11 месяцев с 01.03.2008 по 28.02.2009.
10.01.2013 сторонами заключен аналогичный договор на срок 11 месяцев с 01.01.2013 по 10 декабря 2013 года.
Договор автоматически пролонгируется на каждый следующий год, если одна из сторон не уведомит письменно другую сторону не менее чем за месяц до истечения соответствующего срока действия настоящего договора о прекращении его действия (пункты 5.4 указанных договоров).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в„– 17/017/2013-357 нежилое здание, расположенное по адресу: Иркутская область, Боханский район, с. Тихоновка, ул. Лермонтова, д. 10, принято на учет 23.07.2013 как бесхозяйный объект недвижимого имущества.
Вступившим в законную силу решением Боханского суда Иркутской области от 12 марта 2015 года по делу в„– 2-59/2015 признано право собственности МО "Тихоновка" на бесхозяйное имущество - нежилое здание площадью 160,6 кв. м, кадастровый номер 85:03:030101:1079, расположенное по адресу: Иркутская область Боханский район, с. Тихоновка ул. Лермонтова, д. 10.
В соответствии решением Думы МО "Тихоновка" от 18.03.2015 в„– 50 нежилое здание по ул. Лермонтова, д. 10 с. Тихоновка вошло в перечень объектов недвижимого имущества, планируемых для приватизации на 2015 год, утвержден план приватизации.
18.05.2015 в установленном законом порядке зарегистрировано право муниципальной собственности на указанное недвижимое имущество.
03.09.2015, 10.09.2015 в общественно-политической газете Боханского района "Сельская Правда" опубликовано объявление администрации МО "Боханский район" о проведении открытого аукциона по продаже муниципального недвижимого имущества: здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 160,6 кв. м, расположенное по адресу: Иркутская область, Боханский район, с. Тихоновка, ул. Лермонтова, д. 10.
Полномочия по подготовке, организации и проведению торгов по продаже и аренде имущества администрацией МО "Тихоновка" переданы администрации МО "Боханский район" по соглашению от 02.03.2015 в„– 46.
13.10.2015 проведен аукцион по продаже здания, расположенного по адресу: Иркутская область Боханский район, с. Тихоновка ул. Лермонтова, д. 10.
Согласно протоколу о результатах торгов в„– 2 от 13.10.2015 аукцион признан несостоявшимся, комиссией принято решение о заключении договора купли-продажи с участником под номером 1 - Вегера Л.П.
Тихоновское сельпо является субъектом малого предпринимательства, до настоящего времени пользуется арендованным помещением в здании, выставленном на аукцион, задолженности по арендной плате и договорным санкциям не имеет.
В этой связи потребительское общество, полагая, что обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказ в удовлетворении требований Арбитражный суд Иркутской области мотивировал отсутствием совокупности предусмотренных Законом в„– 159-ФЗ условий для реализации потребительским обществом права на выкуп арендуемого имущества, поскольку право собственности на спорное имущество возникло у МО "Тихоновка" только с 2015 года, следовательно, право аренды у потребительского общества могло возникнуть только в 2015 году, поэтому муниципальное имущество не находится в аренде у заявителя более двух лет.
Четвертый арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований Тихоновского сельпо согласился, дополнительно указав, что поскольку к моменту обращения общества в арбитражный суд аукцион по продаже имущества был проведен, единственно возможным способом защиты для восстановления нарушенных прав является иск общества о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 6 Закона в„– 159-ФЗ, надлежащими ответчиками по иску являются продавец и покупатель этого имущества; избранный заявителем способ защиты права является ненадлежащим и не влечет восстановление прав общества.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не может согласиться с изложенными выводами судов и полагает, что имеются основания для отмены вынесенных судебных актов в связи со следующим.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения этим актом (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
На основании статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и при соблюдении четырех условий, определенных в статье 3 Закона в„– 159-ФЗ.
Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает таким правом, определен в Законе в„– 159-ФЗ, является исчерпывающим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Тихоновское сельпо является субъектом малого предпринимательства, с 2008 года арендует помещение в здании по ул. Лермонтова, д. 10 с. Тихоновка, не имеет задолженности по арендной плате.
В силу части 1 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Согласно части 2 той же статьи в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Администрация МО "Тихоновка", приняв решение о приватизации здания, в котором находится арендуемое Тихоновским сельпо помещение, не предложила заявителю реализовать преимущественное право на приватизацию муниципального имущества как субъекту малого предпринимательства. Администрация МО "Боханский район" в свою очередь организовала проведение открытого аукциона по продаже этого здания.
Суды исходили из того, что оспариваемыми действиями ответчиков права заявителя не могли быть нарушены, поскольку право собственности на спорное имущество возникло у МО "Тихоновка" только с 2015 года, поэтому помещение как объект муниципальной собственности не находится в аренде Тихоновского сельпо в течение двух и более лет, следовательно, заявитель не отвечает критериям лица, имеющего преимущественное право на приобретение муниципального имущества.
Суд кассационной инстанции полагает данный вывод ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права.
Из обстоятельств дела следует, что Тихоновское сельпо непрерывно арендует помещение в здании по ул. Лермонтова, д. 10 с. Тихоновка с 2008 года, на стороне арендодателя выступает МО "Тихоновка" в лице администрации.
Оснований считать договоры аренды от 01.03.2008 и от 10.01.2013 недействительными не имеется в связи со следующим.
Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами не учтено, что администрация распоряжалась спорным имуществом как муниципальной собственностью, взимала арендную плату, а Тихоновское сельпо арендовало помещение как муниципальное имущество.
Безоговорочно принимая с 2008 года исполнение по указанным договорам аренды, администрация в полной мере реализовала правомочия арендодателя, поэтому последующая регистрация права собственности муниципалитета в 2015 году на спорное имущество не может умалять права Тихоновского сельпо как арендатора, в том числе право, предоставленное арендаторам - субъектам малого предпринимательства на выкуп арендованного имущества (Закон в„– 159-ФЗ).
Неверный вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемые действия ответчиков не нарушают права заявителя, был поддержан судом апелляционной инстанции, указавшим также на избрание ненадлежащего способа защиты права, каковым, по его мнению, должен являться иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем, из материалов дела не усматривается и судом не установлен факт реализации спорного имущества по договору купли-продажи.
При таких обстоятельствах принятые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые по неполно выясненным обстоятельствам дела, с неправильным применением норм материального права. В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
При новом рассмотрении суду следует с учетом изложенного установить, отвечает ли заявитель критериям лица, имеющего преимущественное право на приобретение муниципального имущества, нарушается ли это право действиями ответчиков, проверить соответствие оспариваемых действий закону, а также выяснить возможность восстановления нарушенных прав при удовлетворении заявленных требований так, как они сформулированы заявителем; в случае необходимости предложить истцу уточнить заявленные требования; на основе закона, подлежащего применению, разрешить спор, а также распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 апреля 2016 года по делу в„– А19-17017/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2016 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.БУРКОВА

Судьи
А.Н.ЛЕВОШКО
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------