АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2016 г. по делу в„– А19-11063/2015

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Левошко А.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании Хафизова Михаила Эдуардовича (паспорт), Сизикова Вячеслава Александровича (паспорт), представителей: общества с ограниченной ответственностью "Терминал" - Фильберта М.Ю. (доверенность от 11.01.2016, паспорт) и Крупельницкой А.Г. (доверенность от 27.06.2016, паспорт), Правительства Иркутской области - Перерешко М.Н. (доверенность от 30.10.2015, паспорт), Министерства имущественных отношений Иркутской области - Перерешко М.Н. (доверенность от 16.02.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу третьего лица - гражданина Хафизова Михаила Эдуардовича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года по делу в„– А19-11063/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Пенюшов Е.С., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Басаев Д.В., Желтоухов Е.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Терминал" (ОГРН 1023802143034, ИНН 3819010832, г. Усолье-Сибирское, далее - ООО "Терминал", истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - Министерство, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Брэйм" (ОГРН 1063810019173, ИНН 3810041353, г. Иркутск, далее - ООО "Брэйм", ответчик) с иском, уточненным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 недействительным, применении последствий недействительности сделки.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Правительство Иркутской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", граждане: Гафанович Леонид Александрович, Митюков Александр Алексеевич, Сизиков Вячеслав Александрович, Хафизов Михаил Эдуардович, Бабкина Ирина Олеговна.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года производство по делу в части требований истца о применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 прекращено в связи отказом от иска в этой части, в оставшейся части требования удовлетворены.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года оставлено без изменения.
Гражданин Хафизов Михаил Эдуардович (далее - Хафизов М.Э., третье лицо) обжаловал указанные судебные акты в кассационном порядке, просил их отменить, принять по делу новое решение.
Заявитель кассационной жалобы оспаривает вывод суда о неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28, полагая его не соответствующим нормам статей 132, 133, 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку расположенные на этом участке и принадлежащие истцу объекты недвижимости не подпадают под понятия единого недвижимого комплекса или предприятия как имущественного комплекса.
Между тем, в отсутствие признаков неделимости спорного земельного участка у судов, по мнению заявителя кассационной жалобы, не имелось оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 недействительным (ничтожным).
Хафизов М.Э. считает, что при разделе спорного земельного участка требования земельного законодательства не были нарушены, выделенный участок правомерно предоставлен ООО "Брэйм" под принадлежащий ему объект недвижимого имущества в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, указание в распоряжении Правительства Иркутской области от 27.02.2015 в„– 126-рп "для эксплуатации производственной базы" относится к разрешенному использованию земельного участка, полученного от исходного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28, а не к основанию предоставления выделяемого участка.
Необоснованным считает заявитель кассационной жалобы вывод суда о нарушении прав ООО "Терминал" размером выделенного земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 - 8 371 кв. м, поскольку расчет площади участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости истца, не производился.
Третье лицо также указывает на то, что осуществление производственной деятельности на земельном участке, производство работ, для которых создавалась производственная база, истцом не доказано; права истца оспариваемой сделкой не ущемлены, поскольку на выделенном земельном участке отсутствует недвижимость ООО "Терминал", этот участок истцом не используется.
В письменном отзыве на кассационную жалобу ООО "Терминал" возражало доводам кассационной жалобы, полагая жалобу не подлежащей удовлетворению. По мнению истца, суды обоснованно признали оспариваемый договор не соответствующим положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент принятия Правительством Иркутской области решения о предоставлении ООО "Брейм" в собственность за плату земельного участка с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы, по причине отсутствия на спорном земельном участке указанного объекта. ООО "Терминал" указывает на несоответствие оспариваемого договора требованиям части 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с разделением принадлежащего на праве аренды истцу земельного участка в нарушение установленного порядка. ООО "Терминал" настаивает на нарушении оспариваемым договором исключительного права на приватизацию земельного участка площадью 115 606 кв. м.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).
Присутствующие в судебном заседании заявитель кассационной жалобы и представители ООО "Терминал" подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве соответственно, представитель Министерства и Правительства Иркутской области и Сизиков В.А. просили удовлетворить заявленную кассационную жалобу по изложенным в ней мотивам.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, по договору аренды земельного участка в„– 816 от 19.07.1999 администрация города Иркутска (арендодатель) предоставила в аренду открытому акционерному обществу "Иркутскмостострой" (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 38:36:021002:1, площадью 115 606 кв. м, находящийся в квартале Ленинского района г. Иркутска по ул. Полярная, для эксплуатации существующей производственной базы на срок 3 года.
24.04.2003 указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 38:36:000002:28, что подтверждается выпиской из государственного кадастра недвижимости (т. 1, л.д. 96).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2014 в собственность ООО "Терминал" переданы объекты недвижимости, находящиеся по адресу: г. Иркутск, п. Жилкино, ул. Полярная, а именно: железнодорожный путь в„– 2 протяженностью 243,1 м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291630; железнодорожный путь в„– 3 протяженностью 174,7 м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291640; железнодорожной путь в„– 4 протяженностью 340,3 м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291650; железнодорожной путь в„– 5, протяженностью 572,4 м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291660; железнодорожной путь в„– 6 протяженностью 265,3 м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291670; железнодорожной путь в„– 8 протяженностью 300,9 м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020291680; железнодорожной путь в„– 10 протяженностью 1 300 м, кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:020290240, железнодорожной путь в„– 10А протяженностью 1 384, 5 м, условный номер 38-38-01/142/2007-272, механическая мастерская, назначение - нежилое, общая площадь 593, 9 кв. м, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020232450, операторское помещение ГСМ, назначение - нежилое, общая площадь 7,4 кв. м, кадастровый в„– 38:36:000002:0028:25:401:001:020236740; арматурный и волочильный цеха, назначение - нежилое, общая площадь 651,8 кв. м, в„– 38:36:000002:0028:25:401:001:020232290; гараж назначение - нежилое, общая площадь 114, 1 кв. м, кадастровый номер 028:25:401:001:020232170; помещение для охраны, назначение - нежилое, общая площадь 21,9 кв. м, кадастровый 0002:0028:25:401:001:020232230; депо общая площадь 246,7 кв. м, кадастровый номер 28:25:401:001:020232440; здание растворный узел, двухэтажное, нежилое, общая площадь 93,8 кв. м, инв. в„– 1232200, литер Я, кадастровый номер 38:36:000002:0028:25:401:001:020232200; административно-бытовое помещение, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь в„– 25:401:001:020232040, лит. А; гараж и бытовые помещения, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 229,3 кв. м - 5:401:001:020232380, лит. Е, Е1; кузнечный цех, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 49,5 кв. м, инв. в„– 25:401:001:020232120, лит Д; цех МЖБК, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 2496,2 кв. м, инв. в„– 25:401:001:020232320, лит. Р; гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 315,7 кв. м, инв. в„– 25:401:001:020232160, лит. О; склад назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 1613,4 кв. м, инв. в„– 25:401:001:02032060, лит. М; ДЭС-электростанция, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 102,7 кв. м, инв. в„– 25:401:001:020232210, лит. А1; подкрановый путь в„– 2, назначение: нежилое, протяженность 170 п. м, пролегающий от цеха под краном ККУ-5, инв. в„– 25:401:001:020232460, лит. VIII; котельная, назначение: нежилое, 3-этажный, общая площадь 574,2 кв. м, инв. в„– 11:020232310, лит К; административное, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 451,9 кв. м, инв. в„– 0232020, лит Б.
Право собственности ООО "Терминал" на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРП.
25.12.2014 договор аренды земельного участка в„– 816 от 19.07.1999 уточнен дополнительным соглашением, заключенным между Министерством (арендодатель) и ООО "Терминал" (арендатор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять в возмездное временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 38:36:000002:28, площадью 115 606 кв. м, находящийся в квартале Ленинского района г. Иркутска по ул. Полярная, под эксплуатацию существующей производственной базы (согласно кадастровому паспорту предыдущий номер участка - 38:36:021002:1).
В пункте 1.6 указанного дополнительного соглашения отражено, что на участке имеются: железнодорожные пути в„– 2 в„– 3, в„– 4, в„– 6, в„– 8, в„– 10, в„– 10А, механическая мастерская, помещение для охраны, арматурный и волочильный цех, гараж, операторское помещение ГСМ, растворный узел, ДЭС-электростанция, подкрановый путь в„– 2, котельная, цех МЖБК, кузнечный цех, административное здание, административно-бытовое здание, гараж и бытовые помещения, склад, гараж.
09.12.2014 из земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 выделен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8 371 кв. м и поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствует кадастровая выписка о земельном участке от 24.06.2015 (т. 1, л.д. 117).
На основании распоряжения Правительства Иркутской области от 27.02.2015 в„– 126-рп и договора купли-продажи от 02.04.2015 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 передан в собственность ответчику - ООО "Брэйм" для эксплуатации существующей производственной базы.
В пункте 1.3 договора купли-продажи от 02.04.2015 оговорено, что на участке имеется кислородная, назначение: нежилое, общая площадь 35,5 кв. м, кадастровый номер 38:36000002:2599.
ООО "Брэйм" на основании договора купли-продажи от 06.04.2015 передало земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 в собственность граждан: Гафановича Л.А. (1/4 доли), Митюкова А.А. (1/4 доли), Сизикова В.А. (1/6 доли), Хафизова М.Э. (1/6 доли), Бабкиной И.О. (1/6 доли).
20.07.2015 в ЕГРП зарегистрировано право общей долевой собственности граждан на указанный земельный участок.
Полагая, что все принадлежащие ООО "Терминал" объекты недвижимости представляют собой единую производственную базу, расположенную на арендованном обществом земельном участке площадью 115 606 кв. м с кадастровым номером 38:36:000002:28, который является неделимым, необходимым для эксплуатации этой базы и на приобретение которого ООО "Терминал" в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время - статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) имеет исключительное право; выделение земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 с последующей продажей произведено в нарушение требований пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По итогам рассмотрения спора суды сделали вывод о недействительности оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015, заключенного между Министерством и ООО "Брэйм" как не соответствующего правилам статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и посягающего на права и охраняемые интересы третьих лиц, не являющихся стороной этой сделки - иных собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28, а именно - ООО "Терминал".
При этом, суд первой инстанции установил, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:8479, являющегося объектом оспариваемого договора купли-продажи, располагается объект недвижимости ООО "Брейм" - кислородная, общей площадью 35,5 кв. м. Наличие на спорном земельном участке производственной базы, принадлежащей ООО "Брейм", не установлено, по этой причине суд пришел к выводу, что предоставление Правительством Иркутской области на основании распоряжения от 27.02.2015 в„– 126 земельного участка в порядке реализации прав, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не соответствует закону.
Арбитражный суд Иркутской области пришел к выводу о неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28, из которого выделен спорный земельный участок, в связи с чем признал нарушенными оспариваемой сделкой права истца на неделимый земельный участок, занятый объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности.
Четвертый арбитражный апелляционный суд признал достаточными для признания договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 28:36:000002:8479, недействительным, как не соответствующего требованиям статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с предоставлением Правительством Иркутской области спорного земельного участка под эксплуатацию несуществующего объекта - производственной базы, а также значительным превышением площади предоставленного земельного участка (8371 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости - кислородной (35,5 кв. м), принадлежащей на праве собственности ответчику.
Четвертый арбитражный апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28, нашел данный вывод преждевременным, поскольку установил, что используемый ответчиком земельный участок имеет внешнюю границу, чересполосица не создается, однако вывод о неделимости земельного участка посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит вывод судов о недействительности в целом договора купли-продажи земельного участка от 02.04.2015 не соответствующим установленным по делу обстоятельствам и нарушающим нормы материального права ввиду следующего.
В силу пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Таким образом, из вышеприведенных норм права следует вывод о том, что как ООО "Терминал" так и ООО "Брэйм" одновременно с приобретением в собственность объектов недвижимого имущества приобрели и право пользования земельным участком под этими объектами на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, действующему на момент заключения оспариваемого договора, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28 располагались объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности как истцу так и ответчику.
Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда с ним ранее был оформлен договор аренды участка. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 в„– 4275/11.
В связи с изложенным не может быть признан обоснованным довод ООО "Терминал" об исключительном праве на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 площадью 115 606 кв. м.
При наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости).
Как следует из пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если объекты недвижимости расположены на неделимом земельном участке, в этом случае собственники объектов недвижимости имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
ООО "Брейм", как собственник объекта недвижимости - кислородной, воспользовался правом на выдел части земельного участка в самостоятельный участок и приобрел его в собственность по оспариваемой сделке - договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 от 02.04.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Согласно пункту 6 названной статьи, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, установленными статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.
Арбитражный суд Иркутской области, признавая недействительным оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 от 02.04.2015, исходил из неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 площадью 115 606 кв. м, при разделе которого был образован спорный земельный участок.
Вывод о неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28 мотивирован тем, что находящиеся на земельном участке объекты недвижимости являются единым объектом.
В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
Материалами дела не подтверждается регистрация права собственности на совокупность расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28 объектов в целом как на одну недвижимую вещь, а потому вывод о наличии на указанном земельном участке единого объекта недвижимости и, как следствие, неделимости земельного участка сделан судом с нарушением норм материального права.
Кроме того, как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 в„– 4275/11, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом при совокупности двух условий: земельный участок неделим и истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
Как следует из искового заявления и отзыва на кассационную жалобу, ООО "Терминал" претендует на приватизацию земельного участка. А потому (в случае установления неделимости земельного участка) у истца следовало уточнить его волю на установление общей долевой собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
При делимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:28, надлежало установить правомерность его раздела с образованием спорного земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 площадью 8371 кв. м, на котором расположено здание ООО "Брэйм" (кислородной) площадью 35,5 кв. м и предназначенного для эксплуатации последнего с учетом требований к образуемым земельным участкам, установленных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, и положений пункта 1 и подпункта 4 пункта 3 статьи 39 Закона о кадастре недвижимости о согласовании местоположения границ земельного участка со смежными землепользователями, в том числе арендаторами смежных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора аренды на срок более чем пять лет.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:8479 объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, не расположено.
В то же время, если часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 необходима для использования объектов недвижимости истца, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:28, из которого выделен спорный земельный участок, подлежит установлению обстоятельства делимости либо неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479.
Если земельный участок делим, требование о признании недействительной сделки по распоряжению этим участком может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участка, на который вправе рассчитывать обратившееся в суд лицо.
При неделимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8479 и отсутствием у истца готовности реализовать свое право на выкуп земельного участка с установлением общей долевой собственности заявленные ООО "Терминал" требования о признании полностью недействительной оспариваемой сделки подлежат удовлетворению.
Причитающаяся истцу в земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:8479 часть в натуре может быть определена только по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Если кадастровые работы не проводились, либо проводились по инициативе одного или нескольких собственников объектов недвижимости, но границы между образуемыми земельными участками не были согласованы, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения экспертизы.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции полагает, что для разрешения спора по настоящему делу подлежат установлению следующие обстоятельства: мог ли быть образован земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 путем раздела (выдела из) земельного участка с кадастровым номером 38:26:000002:28; требуется ли для использования объектов истца земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 либо его часть; является ли земельный участок с кадастровым номером 38:36:000002:8479 делимым либо неделимым; если указанный земельный участок является делимым необходимо установить требующуюся для использования объектов истца часть земельного участка в натуре с указанием уникальных характеристик.
Поскольку эти юридически значимые обстоятельства не изучались, дело на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области для их исследования и разрешения спора по существу заявленных требований.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 25 января 2016 года по делу в„– А19-11063/2015, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2016 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.БУРКОВА

Судьи
А.Н.ЛЕВОШКО
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------