АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2016 г. по делу в„– А33-10125/2015

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Первушиной М.А., Скубаева А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использование видеоконференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи присутствующих в Третьем арбитражном апелляционном суде представителей: общества с ограниченной ответственностью "ЭКО ПРОМ" - Турутиной М.А. (доверенность от 13.07.2015, паспорт), Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска - Попова Д.А. (доверенность от 31.12.2015, служебное удостоверение),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭКО ПРОМ" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2015 года по делу в„– А33-10125/2015 (суд первой инстанции - Шишкина И.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЭКО ПРОМ" (ИНН 2465274914, ОГРН 1122468037427, г. Красноярск, далее - ООО "ЭКО ПРОМ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - Департамент, ответчик) о внесении изменений в договор аренды земельного участка в„– 2670 от 17.12.2012, изложив приложение в„– 2 к договору в следующей редакции:
"Расчет арендной платы за земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400022:44. Общество с ограниченной ответственностью "ЭКО ПРОМ" - строительство многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением г. Красноярск, Советский район, 6-й мкрн. жилого района "Солнечный", участок в„– 6

Период
Вид функционального использования
Площадь
Оплата в год,
руб.
Оплата в месяц,
руб.
С 04.05.2015
Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной застройки
6005
4 400 000.00
366 666.66

Настоящее приложение является неотъемлемой частью договора".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Механика роста право", Управление архитектуры администрации города Красноярска, Департамент градостроительства администрации города Красноярска, общество с ограниченной ответственностью "Краском", публичное акционерное общество "МРСК Сибири".
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2015 года в иске отказано.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 года в удовлетворении ходатайства ООО "ЭКО ПРОМ" о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы отказано, в связи с чем апелляционная жалоба возвращена заявителю на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ООО "ЭКО ПРОМ" обжаловало решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2015 года в кассационном порядке, просило его отменить по мотивам неправильного применения норм материального и процессуального права.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что общество вправе рассчитывать на уменьшение арендной платы по договору, указывая в качестве существенных недостатков земельного участка отсутствие технических условий на водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение, необоснованное указание в сообщении о проведении торгов наличия вышеуказанных технических условий.
Присутствующий в судебном заседании представитель ООО "ЭКО ПРОМ" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Департамента возражал доводам кассационной жалобы, просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов суда первой инстанции о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства от 04.12.2012 между Департаментом (арендодатель) и ООО "ЭКО ПРОМ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 2670 от 17.12.2012, по условиям которого арендодатель предоставил в пользование арендатора земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400022:44 общей площадью 6005 кв. м, категории - земли населенных пунктов, жилой территориальной зоны, в зоне многоэтажной жилой застройки высокой плотности (Ж.5), находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, 6-й мкрн. жилого района "Солнечный", для строительства многоэтажного жилого дома с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 04.12.2012 по 03.12.2017.
10.01.2013 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.6 договора размер арендной платы составляет 555 503 рубля 08 копеек в месяц, расчет приведен в приложении в„– 2 к договору, арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата, путем перечисления на счет арендодателя.
Письмом в„– 133 от 27.10.2014 ООО "ЭКО ПРОМ" обратилось в Департамент с предложением внести изменения в договор аренды земельного участка в„– 2670 от 17.12.2012 в связи с отсутствием действующих на момент проведения аукциона технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электросетям, не представлением арендатору действующих технических условий. В письме истец предложил изменить размер арендной платы до суммы 370 336 рублей 42 копеек в месяц с 17.12.2012.
Письмом в„– 45359 от 21.11.2014 Департамент отказал в изменении условий договора.
Письмом в„– 76 от 17.04.2015 ООО "ЭКО ПРОМ" вновь предложило Департаменту внести изменения в договор аренды в„– 2670 от 17.12.2012 в части размера арендной платы, определив ее в сумме 4 400 000 рублей в год (3 666 666 рублей 66 копеек в месяц) согласно подготовленному ООО "Агентство независимой оценки" отчету в„– 15/14 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы без технических условий для земельного участка в„– 24:50:0400022:44.
ООО "ЭКО ПРОМ" потребовало в арбитражном суде изменить условия договора аренды в„– 2670 от 17.12.2012, уменьшив размер арендной платы.
В обоснование иска общество указало на то, что земельный участок передан в аренду без действующих технических условий на подключение жилого дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения; указанные в извещении технические условия прекратили свое действие на дату проведения аукциона 04.12.2012, о чем истцу не было известно в момент проведения аукциона, а также во время передачи ему земельного участка; в информационном сообщении о проведении торгов отсутствовали сведения о прекращении выданных технических условий на теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение в течение 1 года с даты их выдачи в случае необращения правообладателя участка с заявлением о подключении объекта к сетям водоснабжения и водоотведения, энергоснабжения; на подключение к сетям истец вынужден нести дополнительные затраты.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Красноярского края руководствовался положениями статей 2, 421, 424, 448, 450, 452, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30.1, 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 18 Постановления от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление от 17.11.2011 в„– 73) и исходил из того, что технические условия на подключение к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения имелись в аукционной документации на дату проведения торгов, сведения о них перечислены в информационном сообщении о проведении аукциона; при подписании договора арендатор должен был узнать о прекращении у соответствующей ресурсоснабжающей организации обязательств по обеспечению подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и водоотведения) и сетям теплоснабжения в случае, если в течение 1 года с даты получения технических условий правообладатель земельного участка не определит необходимую ему подключаемую нагрузку и не обратится с заявлением о подключении объекта капитального строительства к сетям, следовательно, условия предоставления возможности подключения к сетям были известны истцу, который мог оценить все риски, связанные с арендой земельного участка; в настоящее время возможность подключения строящегося жилого дома к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения истцом не утрачена; размер арендной платы определен по цене, предложенной победителем аукциона, такая арендная плата не является регулируемой, а ее уменьшение недопустимо, поскольку это приведет к нарушению прав иных участников аукциона.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения заявленной кассационной жалобы.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность вносить арендную плату на условиях, определяемых договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Кроме того, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительной защиты арендатора закрепляет его право требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По материалам настоящего дела усматривается, что договор аренды земельного участка в„– 2670 от 17.12.2012 заключен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора земельного участка с ООО "ЭКО ПРОМ" как победителем аукциона, предложившим наибольшую цену за предмет торгов.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
В силу пункта 1 названной статьи аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Пункт 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень сведений, которые должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона. В частности установлено требование о размещении в извещении сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
Проанализировав содержание информационного сообщения о проведении аукциона, суд установил, что орган местного самоуправления указал сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, о плате за подключение.
С более полной информацией по техническим условиям общество имело возможность ознакомиться при подписании договора и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с арендой спорного участка.
Между тем, проведенные торги не были оспорены обществом, договор аренды был подписан, истец фактически пользуется земельным участком, недостатков, препятствующих использованию участка по его целевому назначению, судом не установлено.
Орган местного самоуправления, предоставив земельный участок в пригодном для строительства жилого дома состоянии, обязательства арендодателя исполнил надлежащим образом, а полномочиями по установлению или изменению параметров технических условий он не наделен.
Истечение сроков действия технических условий на подключение объекта к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроснабжения в целом не исключает использование участка на цели строительства и саму техническую возможность подключить строящийся объект к сетям. Доказательств обратного истец не представил.
Ввиду изложенного приводимые истцом основания для изменения размера арендной платы по договору, обоснованно не признаны судом в качестве недостатков арендованного имущества (земельного участка), при которых возможно уменьшение арендной платы в соответствии со статьями 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, судом правильно отмечено, что уменьшение размера арендной платы, определенной по итогам торгов, может привести к нарушению прав иных потенциальных участников, претендующих на право аренды по меньшей цене.
Отказ в удовлетворении заявленных требований следует признать правомерным.
Несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, неправильного применения норм материального права, а также нарушения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2015 года настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30 ноября 2015 года по делу в„– А33-10125/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.БУРКОВА

Судьи
М.А.ПЕРВУШИНА
А.И.СКУБАЕВ


------------------------------------------------------------------