АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. по делу в„– А78-9216/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Левошко А.Н.,
судей: Платова Н.В., Юшкарева И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кушниром В.О.,
с участием судьи, осуществляющего организацию сеанса видеоконференц-связи в Арбитражном суде Забайкальского края, Артемьевой А.А., секретаря судебного заседания Кузнецовой В.Н.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Забайкальского края представителей: открытого акционерного общества по газификации и эксплуатации газового хозяйства "Читаоблгаз" - Каримова О.З. (доверенность от 26.10.2015, паспорт), общества с ограниченной ответственностью "Журавли торговля и логистика" - Цыпылова А.В. (доверенность от 18.07.2016, паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Журавли торговля и логистика" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 февраля 2016 года по делу в„– А78-9216/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года по тому же делу (суд первой инстанции - Гончарук Е.В., апелляционный суд: Басаев Д.В., Желтоухов Е.В., Никифорюк Е.О.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Журавли торговля и логистика" (ОГРН 1087536001948, ИНН 7536089490, г. Чита, далее - ООО "Журавли торговля и логистика") обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу по газификации и эксплуатации газового хозяйства "Читаоблгаз" (ОГРН 1027501147343, ИНН 7536019006, г. Чита, далее - ОАО "Читаоблгаз") о взыскании по договорам аренды в„– 50 от 05.03.2014, б/н от 05.03.2014 и в„– 327 от 24.12.2014 сумм в счет уменьшения арендной платы за нарушение прав арендатора (арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на арендуемый объект, арендодатель не исполнил обязанность произвести за свой счет капитальный ремонт).
К совместному рассмотрению принят встречный иск ОАО "Читаоблгаз" к ООО "Журавли торговля и логистика" о взыскании задолженности по договорам аренды в„– 50 от 05.03.2014 и б/н от 05.03.2014 в сумме 1 030 280 рублей, договорной неустойки в сумме 157 353 рублей 98 копеек, задолженности по договору аренды в„– 327 от 24.12.2014 в сумме 202 258 рублей 06 копеек, задолженности по оплате за потребленную электроэнергию в сумме 39 177 рублей, договорной неустойки в сумме 5 903 рублей.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 17 февраля 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично. С ООО "Журавли торговля и логистика" в пользу ОАО "Читаоблгаз" взысканы 1 033 894 рубля 75 копеек долга и 19 705 рублей 43 копейки расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Журавли торговля и логистика" обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить.
Заявитель кассационной жалобы указывает, что он в период с 04.04.2014 по 21.06.2014 за свой счет произвел ремонт арендуемых помещений. Указанное обстоятельство дает право ООО "Журавли торговля и логистика" требовать от ОАО "Читаоблгаз" возмещения понесенных расходов на указанный ремонт в виде зачета части стоимости оплаты за фактическое использование помещений последнего.
Помимо этого, заявитель считает, что ОАО "Читаоблгаз" не предупредило о правах третьих лиц на переданное имущество, в результате чего ООО "Журавли торговля и логистика" не смогло пользоваться арендованным имуществом в части площади, используемой третьими лицами.
Также заявитель указывает, что заключение эксперта в„– 896/15 от 30.11.2015 не учитывает фактическое состояние и используемую ООО "Журавли торговля и логистика" площадь помещений.
В отзыве на кассационную жалобу ОАО "Читаоблгаз", не соглашаясь с доводами заявителя, указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, в связи с чем просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
В судебном заседании Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель ООО "Журавли торговля и логистика" поддержал требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям; представитель ОАО "Читаоблгаз", ссылаясь на правомерность принятых по делу судебных актов, считал кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы правильность применения Арбитражным судом Забайкальского края и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ООО "Журавли торговля и логистика" (арендатор) и ОАО "Читаоблгаз" (арендодатель) подписаны договоры аренды в„– 50 от 05.03.2014, б/н от 05.03.2014 и в„– 327 от 24.12.2014. Предметом указанных договоров аренды являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Чита, ул. Ярославского, 2. В соответствии с пунктами 3.1 договоров сумма арендной платы в месяц составила: 55 000 рублей - по договору аренды в„– 50 от 05.03.2014, 106 253 рублей - по договору аренды б/н от 05.03.2014, 190 000 рублей - по договору аренды в„– 327 от 24.12.2014. Пунктами 4.1 договоров установлены сроки действия договоров: с 07.04.2014 по 31.12.2014 - договора аренды в„– 50 от 05.03.2014, с 04.04.2014 по 31.12.2014 - договора аренды б/н от 05.03.2014, с 01.01.2015 по 30.11.2015 - договора аренды в„– 327 от 24.12.2014.
03.07.2015 помещения возвращены по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 1 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
При толковании условий договора в силу статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судами верно установлено, что договоры аренды в„– 50 от 05.03.2014 и б/н от 05.03.2014 подписаны сторонами в отношении одного и того же недвижимого имущества, при этом свое действие указанные договоры распространяют на период с апреля по декабрь 2014 года. Между тем, размер арендной платы в данных договорах не совпадает (55 000 рублей - по договору аренды в„– 50 от 05.03.2014, 106 253 рублей - по договору аренды б/н от 05.03.2014).
Суды, проанализировав указанные договоры, на основании указанных выше норм права пришли к правильному выводу, что договоры аренды в„– 50 от 05.03.2014 и б/н от 05.03.2014 содержат взаимоисключающие и неустранимые противоречия - различны в части условия о размере арендной платы в отношении одного и того же предмета. В этой связи невозможно с достоверностью установить, какие условия по арендной плате были согласованы сторонами.
Между тем, судами установлено, что сторонами не оспаривается факт нахождения в пользовании ООО "Журавли торговля и логистика" спорного имущества ОАО "Читаоблгаз" в заявленный период; в спорный период между сторонами также частично производились расчеты за пользование имуществом.
При таких обстоятельствах, ввиду несогласованности существенного условия договора - арендной платы, суды пришли к верному выводу, что договоры аренды в„– 50 от 05.03.2014 и б/н от 05.03.2014 следует считать незаключенными.
В этой связи суды правильно указали, что поскольку в части первоначальных исковых требований по указанным договорам аренды между сторонами отсутствовали правоотношения, регулируемые положениями главы 34 ГК РФ (Аренда), правовые основания удовлетворения требований по первоначальному иску в соответствующей части отсутствуют.
При этом требование ООО "Журавли торговля и логистика" о возмещении расходов, понесенных в связи с проведением ремонта используемых помещений, также не было удовлетворено, поскольку статья 616 ГК РФ, касающаяся обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества и на которую ссылается истец по первоначальному иску, также не может применяться в данном случае в силу признания договоров незаключенными.
Апелляционный суд верно указал, что договор аренды в„– 327 от 24.12.2014 не может быть признан незаключенным, поскольку действие указанного договора установлено сторонами с 01.01.2015 по 30.11.2015, то есть в иной период.
В обоснование заявленных требований в части договора в„– 327 от 24.12.2014 ООО "Журавли торговля и логистика" ссылается на то обстоятельство, что ОАО "Читаоблгаз" в мае 2015 года создал препятствия в пользовании земельным участком, необходимым для использования нежилых помещений, в частности - котельной общей площадью 406,1 кв. м.
Как следует из п. 1.1 договора аренды в„– 327 от 24.12.2014, арендодатель передает арендатору, помимо прочего, котельную (литера У, У1) общей площадью 406,1 кв. м с назначением "производственное".
Между тем, договором аренды в„– 327 от 24.12.2014 не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
Согласно статье 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Апелляционный суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу о недоказанности наличия препятствий к пользованию котельной, поскольку представленная фотография не позволяет идентифицировать объект недвижимости, то есть признается неотносимым доказательством; каких-либо актов и претензий относительно невозможности использования указанной котельной в материалы дела не представлено.
При этом апелляционный суд также принял во внимание, что котельная использовалась ООО "Журавли торговля и логистика" в качестве гаража для крупногабаритных автомобилей. Между тем, назначение данного имущества указано в договоре как производственное. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ и пункту 2.2.1 договора в„– 327 от 24.12.2014 арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом по их прямому назначению в соответствии с условиями договора аренды.
Таким образом, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что ООО "Журавли торговля и логистика" не представило достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих наличие препятствий к пользованию котельной в соответствии с указанным в договоре назначением.
Надлежащих доказательств иного нарушения обязанности арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на переданное в аренду имущество в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска обоснован и подтверждается материалами дела.
Поскольку ОАО "Читаоблгаз" заявлено требование о взыскании задолженности в том числе по договорам, признанными судами незаключенными, нарушенное право на получение денежных средств за период фактического пользования ООО "Журавли торговля и логистика" имуществом, принадлежащим на праве собственности истцу по встречному иску, может быть восстановлено в соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ путем взыскания с ответчика неосновательного обогащения (суммы сбереженных денежных средств), а по заключенному договору аренды в„– 327 от 24.12.2014 - арендной платы в соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ и пункта 3.1 данного договора.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.
ОАО "Читаоблгаз" представило в материалы дела составленное вне рамок судебного разбирательства заключение ООО "Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз - Эксперт плюс" в„– 896/15 от 30.11.2015 в обоснование среднерыночной стоимости аренды имущества.
Пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 в„– 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъясняет, что заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.
В силу статьи 89 АПК РФ иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с указанным заключением размер арендной платы переданного имущества может составлять 170 000 рублей в месяц.
При этом ООО "Журавли торговля и логистика" заключение в„– 896/15 не оспорило и надлежащие доказательства в обоснование иного размера арендной платы не представило.
Кроме того, размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды в„– 327 от 24.12.2014 составляет 190 000 рублей в месяц.
Актами приема-передачи от 07.04.2014 спорное имущество передано в пользование ООО "Журавли торговля и логистика"; актом приема-передачи от 03.07.2015 имущество возвращено арендодателю. Таким образом, факт пользования спорным имуществом в период с 07.04.2014 по 02.07.2015 подтвержден на основании представленных в материалы дела актов.
В этой связи суды пришли к правильному выводу о наличии задолженности ООО "Журавли торговля и логистика" перед ОАО "Читаоблгаз" в сумме 994 717 рублей, рассчитанной с учетом имеющихся в материалах дела платежных документов, достоверно подтверждающих частичную оплату за пользование спорным имуществом.
Кроме того, представленные в материалы дела акты снятия показаний электроэнергии от 09.06.2015 и 03.07.2015 сторонами подписаны без замечаний.
В этой связи, поскольку ответчик по встречному иску не оспорил расчет задолженности и факт несения расходов по оплате электроэнергии в период пользования имуществом, встречный иск в указанной части также верно признан судами обоснованным.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что вышеизложенные выводы судов основаны на оценке всех доказательств, представленных участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, установлении всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего спора, и правильном применении положений норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения.
Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 февраля 2016 года по делу в„– А78-9216/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.Н.ЛЕВОШКО

Судьи
Н.В.ПЛАТОВ
И.Ю.ЮШКАРЕВ


------------------------------------------------------------------