АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. по делу в„– А33-22730/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 14 апреля 2016 года
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Скубаева А.И.,
судей: Бандурова Д.Н., Левошко А.Н.,
при участии в судебном заседании представителя Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Московский государственный институт культуры" в лице филиала в города Норильске Тимошевской Марины Борисовны (доверенность от 15.02.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования "Московский государственный институт культуры" в лице филиала в города Норильске на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2015 года по делу в„– А33-22730/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции: Курбатовой Е.В.; апелляционный суд: Петровская О.В., Магда О.В., Споткай Л.Е.),

установил:

краевое государственное автономное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Красноярский краевой институт повышения квалификации и профессиональной переподготовки работников образования" (ИНН 2464028666, ОГРН 1022402306904, г. Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования "Московский государственный институт культуры" в лице филиала в городе Норильске (ИНН 5047015964, ОГРН 1035009552324, Красноярский край, г. Норильск) о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, об обязании возвратить нежилые помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (ИНН 2466133722, ОГРН 1052466191580, г. Красноярск).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2015 года, исковые требования удовлетворены.
С ответчика в пользу истца взыскано 2 014 785 рублей 34 копейки, в том числе 1 694 977 рублей 24 копейки задолженности по плате за пользование помещениями, 319 808 рублей 10 копеек долга по коммунальным платежам, 37 074 рублей судебных расходов по государственной пошлине. Суд обязал ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи помещения общей площадью 319,9 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: г. Норильск, ул. Ленинградская, д. 7 "а", в том числе: комнату в„– 2 - площадью 17,3 кв. м; комнату в„– 13 - площадью 48,5 кв. м; комната в„– 18 - площадью 35,3 кв. м, комнату в„– 19 - площадью 27,5 кв. м; комнату в„– 20 - площадью 11,0 кв. м; комнату в„– 21 - площадью 9,8 кв. м; комнату в„– 22 - площадью 9,7 кв. м; комнату в„– 24 - площадью 14,9 кв. м; комнату в„– 25 - площадью 18,1 кв. м; подсобные помещения: комнаты в„– 3, 4 - общей площадью 15,3 кв. м; часть комнаты в„– 5 (коридор) - площадью 112,5 кв. м.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой ставит вопрос о проверке их законности и обоснованности, в связи с нарушением судами норм материального и процессуального права, в удовлетворении исковых требований просит отказать.
Заявитель в кассационной жалобе приводит доводы о несогласии с выводами судов двух инстанций о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. Указывает, на несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора; необоснованное взыскание арендной платы за помещение в„– 20, не являющееся предметом договора аренды и дополнительных соглашений. Считает, что судами неверно квалифицированы заявленные требования.
В отзыве на кассационную жалобу истец ссылается на необоснованность ее доводов, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы.
Истец и третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.05.2009 подписан договор аренды в„– 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения расположенные на 5 этаже, комнаты в„– 1, 2, 3, 4, 15, 14, 13 и часть комнаты в„– 5 на втором этаже общей площадью 1170,97 кв. м в нежилом здании краевой собственности (реестровый в„– 02403038000001), расположенном по адресу: г. Норильск, ул. Ленинградская, 7А для размещения Филиала Московского государственного университета культуры и искусства в г. Норильске. Вид деятельности арендатора - образовательная деятельность (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора установлен пунктом 1.2 договора с 01.05.2009 до 01.05.2014. Согласно уведомлению регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 20.01.2010 (в„– 24-29-38/005/2010-023).
01.05.2009 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование.
Согласно пункту 2.1 договора за аренду помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 898 рублей за 1 кв. м в год с учетом НДС. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение в„– 1), являющимся неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца (пункт 2.2 договора).
В силу пункта 3.2.2 договора арендатор обязался оплачивать коммунальные услуги на основании заключенных с арендодателем договоров, пропорционально размеру арендуемого помещения.
Дополнительными соглашениями от 24.09.2009 в„– 1, от 24.11.2009 в„– 1 сторонами вносились изменения в договор о передаваемом в аренду имуществе.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 марта 2015 года по делу в„– А33-16375/2014 отказано в удовлетворении иска ответчика к истцу об обязании заключить на новый срок договор аренды на нежилые помещения, расположенные на 2 этаже: основные помещения: комнаты в„– 2, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25 (290,1 кв. м); служебно-подсобные помещения: комнаты в„– 3, 4 (15,3 кв. м общей площадью 305,4 кв. м.
Обязательство по внесению арендной платы за период с 01.05.2014 по 30.04.2015 ответчиком не исполнено, задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 694 977 рублей 24 копеек. Расчет выполнен истцом, исходя из площади занимаемых ответчиком помещений с учетом частичного принятия их из аренды.
Также в материалы дела представлены заключенные истцом с открытым акционерным обществом "Норильско-Таймырская энергетическая компания" договоры энергоснабжения от 01.01.2014 в„– НТЭК-48-850/14 и от 05.02.2015 в„– НТЭК-48-44/15; договоры холодного водоснабжения от 01.01.2014 в„– НТЭК-48-168/14 и от 05.02.2015 в„– НТЭК-48-43/15; договоры теплоснабжения и поставки горячей воды от 01.01.2014 в„– НТЭК-48-167/14 и от 05.02.2015 в„– НТЭК-48-42/15; договор водоотведения, заключенный с муниципальным унитарным предприятием муниципального образования город Норильск "Канализационно-очистные сооружения", от 01.01.2014 в„– КОС-В-53/14 (организация водопроводно-коммунального хозяйства переименована в муниципальное унитарное предприятие муниципального образования город Норильск "Коммунальные объединенные системы"); договор водоотведения с муниципальным унитарным предприятием "Коммунальные объединенные системы" от 20.01.2015 в„– КОС-13-16/15; счета-фактуры, счета предприятий коммунального хозяйства.
К возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов истец предъявляет ответчику суммы в общем размере 319 808 рублей 10 копеек, также определенные пропорционально фактически занимаемой площади.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, возмещению коммунальных и эксплуатационных расходов, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что пользование имуществом является платным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендная плата является формой оплаты за право пользования арендованным имуществом.
Взаимность исполнения обязательств, принятых сторонами договора, гарантируется действующим законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 названного Кодекса).
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора на арендаторе лежит обязанность по возврату объекта найма, невыполнение которой предоставляет арендодателю право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки до момента возврата имущества контрагенту.
Возвращение объекта имущественного найма собственнику подтверждается документом, обоюдно подписанным участниками сделки, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством данного факта.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как установлено судами, факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 01.05.2009, сторонами не оспаривался.
Договор аренды от 01.05.2009 в„– 1 прекратил действие 01.05.2014 в связи с истечением срока аренды.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Первый совместный акт об использовании помещений (акт в„– 1) составлен сторонами 17.03.2015. В данном акте указано, что в период с 01.01.2015 ответчик фактически занимает помещения - комнаты в„– 2, 13, 14, 15, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 25, общей площадью 290,1 кв. м; подсобные помещения: комнаты в„– 3, 4 площадью 15,3 кв. м; часть комнаты в„– 5 - площадью 112,5 кв. м, на втором этаже в нежилом здании по адресу: Красноярский край, г. Норильск, ул. Ленинградская, д. 7 "а".
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив, что с учетом того, что в письмах истцу ответчик сообщает о возврате помещений и необходимости их приемки, а в составляемых впоследствии актах истец указывает на занятие помещений ответчиком (на то, что фактически ответчик помещения не освободил); при этом до марта 2015 года совместных документов, отражающих действительное использование помещений, между сторонами не имеется, а последующие двусторонние акты указывают на занятие и тех помещений, об освобождении которых ответчик заявлял, а также не указанных в договоре аренды (помещение в„– 20), суды обоснованно признали несостоятельными доводы ответчика об освобождении им переданных в аренду помещений.
Кроме того, исходя из характера деятельности (образовательная деятельность, требующая наличие аудиторий) и порядка доступа в помещения (ключи выдаются на вахте) судами установлено и сторонами не оспаривалось, что у арендатора имелся свободный доступ к ключам в помещения, доступу в помещения ничто не препятствовало, не имелось препятствий и в пользовании помещениями, переданными по договору аренды.
Доказательств, свидетельствующих о невозможности использования арендуемых помещений, ответчиком не представлено, в связи с чем судами также обоснованно признан несостоятельным довод ответчика о ненадлежащем состоянии помещений.
В отсутствие документа, совместно подписанного контрагентами, а также в отсутствие доказательств уклонения арендодателя от принятия предъявлявшихся надлежащим образом арендатором помещений, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик не возвратил арендодателю арендуемое имущество и имел данное имущество в пользовании в период с 01.05.2014 по 31.12.2014, следовательно, расчет арендной платы и коммунальных услуг в указанный период подлежит исчислению исходя из площади, переданной по договору аренды от 01.05.2009, то есть 1130,6 кв. м.
Судами установлено, что с 01.01.2015 площадь фактически занимаемых помещений ответчиком составляет - 417,9 кв. м, следовательно правильно сделан вывод о том, что с 01.01.2015 расчет арендной платы и коммунальных услуг должен производиться с учетом фактически занимаемых площадей, то есть 417,9 кв. м.
Поскольку факт пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды установлен судами, обязательство по внесению арендной платы за период с 01.05.2014 по 30.04.2015 ответчиком не исполнено, задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 694 977 рублей 24 копейки, при наличии законодательно закрепленного права арендодателя требовать внесения арендных платежей до момента возврата объекта найма, суды правомерно удовлетворили требования истца, взыскав с ответчика 1 694 977 рублей 24 копейки платы за пользование нежилыми помещениями.
Арендатор, в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По условиям договора аренды (пункта 3.2.2) на арендатора (ответчика) возложена обязанность возмещения истцу стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов пропорционально размеру арендуемого помещения.
Учитывая, что в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3.2.2 договора, расходы на содержание переданного в аренду имущества должен нести арендатор (ответчик), истцом доказан факт несения расходов по коммунальным услугам (их потребление и предъявление к оплате ресурсоснабжающими организациями), в материалах дела отсутствуют доказательства возмещения ответчиком истцу расходов по коммунальным услугам и эксплуатационным расходам за период с мая 2014 года по март 2015 года, суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика 319 808 рублей 10 копеек долга по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов.
При этом суды правильно указали, что отсутствие у ответчика отдельного письменного договора с истцом о возмещении коммунальных и эксплуатационных расходов не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между истцом, осуществляющим коммунальное и эксплуатационное обеспечение здания как его балансодержатель, и ответчиком как лицом, получающим часть этих услуг в качестве арендатора (пользователя) части здания.
В данной ситуации в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем - балансодержателем имущества, а не перед ресурсоснабжающими организациями. При этом арендованные ответчиком помещения являются частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещений. Следовательно, ответчик как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию.
Поскольку, факт использования ответчиком спорных помещений в отсутствие правовых оснований установлен судами и подтвержден материалами дела, обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды предусмотрена статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили требования истца об обязании ответчика возвратить нежилые помещения.
Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора признается несостоятельным. Договор аренды прекратил свое действие 01.05.2014, требования о взыскании задолженности заявлены истцом за период фактического использования ответчиком имущества в отсутствие договорных отношений.
Ссылка ответчика о необоснованном взыскании арендной платы за помещение в„– 20, не являющееся предметом договора аренды и дополнительных соглашений, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку факт использования данного помещения в рамках действия договора аренды ответчиком не оспаривался. В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации использование имущества арендодателя является платным, в связи с чем суды, установив фактическое использование данного помещения ответчиком, обоснованно удовлетворили требования истца, взыскав, в том числе, арендную плату за данное помещение. Размер арендной платы заявителем не оспаривался.
Довод ответчика о неверной квалификации заявленных требований, также признается несостоятельным. Факт правомерной квалификации заявленных требований истцом и судом подтвержден пунктом 38 Информационного письма от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов судов двух инстанций и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права, а по существу направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и получили правильную правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2015 года по делу в„– А33-22730/2014, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2015 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.СКУБАЕВ

Судьи
Д.Н.БАНДУРОВ
А.Н.ЛЕВОШКО


------------------------------------------------------------------