АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2016 г. по делу в„– А58-1725/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бандурова Д.Н.,
судей: Левошко А.Н., Первушиной М.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Ниникиной В.С.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) представителей Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) - Романова Т.Я. (доверенность от 28.12.2015 в„– 370/06, служебное удостоверение); общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" - Иванова А.А. (доверенность от 09.04.2015, паспорт), Слепцова Д.Ф. (доверенность от 04.06.2015, паспорт), директора общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" Карпова А.И. (паспорт),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года по делу в„– А58-1725/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года по тому же делу (суд первой инстанции - Евсеева Е.А.; суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ИНН: 1435191240, ОГРН: 1071435012065, г. Якутск, далее - ООО "Капиталстрой", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее - министерство, ответчик) об обязании уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка в„– 20 от 10.07.2014 путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с судебными актами, министерство обратилось в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, в иске отказать.
Судами, полагает заявитель кассационной жалобы не учтено, что на момент заключения договора аренды в„– 20 от 10.07.2014 земельный участок с кадастровым номером 14:36:105014:11 входил в зону среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5) согласно проекту планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденному распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013. Проект межевания квартала 142 г. Якутска, на которые ссылаются суды в обжалуемых судебных актах, утвержден распоряжением окружной администрации г. Якутска 23.09.2014, то есть после предоставления спорного земельного участка истцу в аренду.
По мнению министерства, в настоящее время ООО "Капиталстрой" вправе по своему выбору построить на арендуемом земельном участке какой-либо объект недвижимости, исходя из тех разрешенных видов использования этого участка, которые предусмотрены для соответствующей зоны.
В связи с изложенным и исходя из положений пункта 7 статьи 1, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель кассационной жалобы считает недопустимым уменьшение размера арендной платы по договору аренды земельного участка в„– 20 от 10.07.2014 путем освобождения истца от уплаты арендных платежей за 2015 год.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Капиталстрой" возражало ее доводам, просило оставить судебные акты в силе.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о рассмотрении кассационной жалобы размещена в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представители истца возражали против доводов кассационной жалобы, просили оставить обжалуемые по делу судебные акты без изменения.
Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 января 2016 года судебное разбирательство по делу отложено до 13 часов 30 минут 11 февраля 2016 года в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве нее, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, между министерством (арендодатель) и ООО "Капиталстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в„– 20 от 10.07.2014, согласно которому обществу в аренду передан находящийся в собственности Республики Саха (Якутия) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105014:11 площадью 1 195 кв. м, находящийся по адресу: Республики Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Северная, 4, на срок 10 лет.
Размер арендной платы установлен по итогам аукциона на основании протокола в„– 2 от 23.06.2014 и составляет 5 220 000 рублей в год, внесение арендных платежей осуществляется 15 апреля и 15 октября в год равными долями (пункты 2.4, 2.7 договора).
По акту приема-передачи от 10.07.2014 участок передан арендатору, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2014.
В извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка указано, что согласно карте градостроительного зонирования и Правил землепользования и застройки городского округа "город Якутск" земельный участок находится в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этажей (Ж-5); в соответствии с проектом планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденным распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013 на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105014:11 предусмотрено строительство объекта - 9-этажный 71-квартирный жилой дом (сер. 112).
Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется с видом разрешенного использования: под объекты зоны среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5).
В письме в„– 121 от 18.12.2014, адресованном заместителю министра имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия), ООО "Капиталстрой" сообщило, что в градостроительном плане земельного участка, который был запрошен обществом в Департаменте градостроительной политики окружной администрации г. Якутска с целью получения разрешения на строительство, указан вид разрешенного использования участка - общественно-деловая зона многофункциональной застройки (ОД-1А), для которого строительство многоквартирного дома не является основным видом разрешенного использования земельного участка. Данное несоответствие общество просило исключить, а также произвести перерасчет арендной платы до момента внесения соответствующих изменений, необходимых для приведения участка в соответствие с градостроительными нормами, регулирующими строительство многоэтажного многоквартирного дома (т. 1, л.д. 30).
Общество обратилось в министерство с письмом в„– 17 от 20.03.2015, в котором просило уменьшить размер арендных платежей путем освобождения от арендной платы за 2015 год на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием обстоятельств, ухудшающих условия пользования земельным участком, поскольку предполагаемое использование этого участка - под строительство многоквартирного жилого дома не соответствует проекту планировки квартала 142 г. Якутска, утвержденному распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013 (т. 1, л.д. 31).
В ответах на указанные письма исх. в„– И-012-758 от 02.02.2015 и исх. в„– И-012-3292 от 01.04.2015 министерство указало, что размер арендной платы за используемый обществом земельный участок установлен по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды этого участка и является твердой суммой платежа, на момент заключения договора аренды были учтены сведения о виде разрешенного использования участка, противоречия отсутствовали, в связи с чем оснований для перерасчета арендной платы не усмотрело (т. 1, л.д. 33-35).
ООО "Капиталстрой" потребовало в арбитражном суде в порядке пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка в„– 20 от 10.07.2014 путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год.
Исковые требования мотивированы тем, что согласно градостроительному плану земельный участок с кадастровым номером 14:36:105014:11 имеет вид разрешенного использования - общественно-деловая зона многофункциональной застройки (ОД-1А), для которого строительство многоквартирного дома не является основным видом разрешенного использования участка, тогда как по договору аренды в„– 20 от 10.07.2014 участок предоставлялся с разрешенным видом использования - под объекты зоны среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5), участок арендован обществом именно в целях строительства многоквартирного жилого дома.
Кроме того, по информации Департамента градостроительной политики окружной администрации г. Якутска размещение объекта на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105014:11 не соответствует проекту планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденному распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013, необходимо внести изменения в проект планировки квартала 142 г. Якутска; согласно проекту планировки территории квартала 142 г. Якутска намечаемый к строительству объект истца частично накладывается на другой земельный участок, объект выходит за пределы красных линий.
Данные обстоятельства, как указал истец, исключают возможность приступить к использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в„– 20 от 10.07.2014 по независящим от него причинам, условия пользования арендуемым земельным участком для целей строительства многоквартирного жилого дома существенно ухудшились.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что информация в извещении о проведении аукциона по продаже прав на заключение договора аренды спорного земельного участка о нахождении участка в зоне среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5) не соответствует действительности, как и то, что на этом участке в соответствии с проектом планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденным распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013, предусмотрено строительство многоквартирного жилого дома.
Суды сделали вывод о том, что министерство не проявило должную степень осмотрительности и разумности, не предприняло соответствующих достаточных мер для установления или исключения препятствий для выставления права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион, что привело к невозможности использования истцом земельного участка по назначению.
При этом судами отмечено, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих реальную возможность истца пользоваться спорным участком по целевому назначению без внесения изменения в проект планировки территории квартала 142 г. Якутска путем разработки проекта планировки и прохождения процедуры утверждения документации в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации или разработки эскизного проекта многоквартирного здания в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания квартала 142 г. Якутска.
Суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу обоснованной, а принятые по делу судебные акты - подлежащими отмене в связи со следующим.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в момент заключения договора).
На основании пункта 2 той же статьи договор является основанием для возникновения обязательства.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как следует из положений статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность вносить арендную плату на условиях, определяемых договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Кроме того, пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве дополнительной защиты арендатора закрепляет его право требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из содержания указанной нормы следует, что такие обстоятельства являются вновь возникшими в процессе нормального использования арендованного имущества, объективно существующими и не зависящими от воли арендатора или чьей-либо вины, при наступлении которых условия пользования арендованным имуществом, как они были определены договором, или состояние (свойства) самого имущества существенно ухудшились.
В обоснование предъявленного иска ООО "Капиталстрой" указало, что лишено возможности начать на арендованном земельном участке строительство многоквартирного жилого дома, поскольку размещение объекта на участке не соответствует проекту планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденному распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013, намечаемый к строительству объект частично накладывается на другой земельный участок, объект выходит за пределы красных линий, что потребует внесения изменений в проект планировки квартала 142 г. Якутска.
Таким образом, истец по существу указывает на изначально существовавшие и обнаруженные им впоследствии недостатки арендованного имущества, препятствующие пользованию этим имуществом, за которые в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечает арендодатель.
В этой связи положения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации применены судом ошибочно, однако защита прав арендатора в данном случае возможна посредством реализации правомочий, предоставленных пунктом 1 статьи 612 того же Кодекса, предусматривающего в случае обнаружения таких недостатков требовать соразмерного уменьшения арендной платы.
Как следует из условий договора аренды земельного участка в„– 20 от 10.07.2014, цели использования участка определенно не оговорены. В пункте 1.2 договора указано лишь на то, что участок предоставляется с видом разрешенного использования - под объекты зоны среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (Ж-5).
Вместе с тем, исходя из информации, содержащейся в аукционной документации, пояснений сторон, судами верно установлено, что торги организованы министерством как аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, в целях жилищного строительства (статья 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации); земельный участок с кадастровым номером 14:36:105014:11 истец арендовал в целях строительства многоквартирного жилого дома.
Проведенные торги обществом не оспорены, возражения относительно соблюдения установленного законом порядка их проведения, полноты сведений, которые должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона, арендатор не заявляет.
Между тем, извещение о проведении аукциона не содержало сведений о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о чем истцу было известно, однако договор аренды был подписан обществом, которое расторгать его не намеревается, сохраняя интерес в пользовании участком.
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок передан арендатору, в доступе на участок общество не ограничено, то есть фактически пользуется им.
Нахождение земельного участка с кадастровым номером 14:36:105014:11 в общественно-деловой зоне многофункциональной застройки (ОД-1А) не препятствует использованию участка в намечаемых обществом целях, поскольку согласно градостроительному плану, утвержденному 12.09.2014, к условно разрешенным видам использования участка отнесены многоквартирные жилые дома (от 4 до 5 этажей), многоквартирные жилые дома (от 6 до 16 этажей) и, как отмечает сам истец, является второстепенным обстоятельством, положенным в обоснование предъявленного иска (материальный носитель видеозаписи судебного заседания, приобщенный к протоколу от 14.01.2016).
Суды не обосновали ссылками на доказательства вывод о том, что строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке не предусмотрено проектом планировки территории квартала 142 г. Якутска, утвержденным распоряжением первого заместителя главы городского округа "город Якутск" в„– 173/1зр от 26.06.2013, не дали оценку опровергающим это доводам ответчика, а также письмам Департамента градостроительной политики окружной администрации г. Якутска в„– 9979-ДПГ от 18.12.2013 (т. 1, л.д. 76) и Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) в„– 05-41-25 от 22.01.2014 (т. 1, л.д. 77), содержащим прямо противоположную информацию.
Признав данное обстоятельство доказанным, суды сочли его достаточным для подтверждения невозможности использования истцом земельного участка по целевому назначению, поскольку истцу надлежит пройти процедуру внесения изменений в проект планировки территории квартала 142 г. Якутска в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации или разработать эскизный проект многоквартирного здания в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания квартала 142 г. Якутска.
При этом судами не выяснено в чем именно заключаются препятствия в пользовании арендованным истцом земельным участком для целей строительства на нем многоквартирного жилого дома: невозможностью возведения в существующих границах участка объекта капитального строительства - жилого дома как такового, либо необходимостью согласования параметров этого объекта, приведения их в соответствие градостроительным нормам.
В письме Департамента градостроительной политики окружной администрации г. Якутска в„– 732-ДГП от 05.05.2015 (т. 1, л.д. 142) истцу предлагается переработать эскизный проект многоквартирного дома в соответствии с проектом планировки квартала 142 г. Якутска, утвержденным распоряжением окружной администрации г. Якутска в„– 1200/13р от 02.12.2009 и проектом межевания квартала 142 г. Якутска, утвержденным распоряжением окружной администрации г. Якутска в„– 1616р от 23.09.2014.
Таким образом, из переписки не следует, что прохождение процедуры внесения изменений в проект планировки территории квартала 142 г. Якутска в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации является единственно возможным способом использования арендованного земельного участка по целевому назначению.
Необходимость соблюдения застройщиком градостроительных норм и правил, согласования строительства с компетентными органами сама по себе не может расцениваться препятствием в пользовании земельным участком и затрагивать арендные отношения сторон по использованию земель за плату, регулируемые гражданским и земельным законодательством.
В то же время, иного подхода требует ситуация, при которой использование арендованной площади участка на цели строительства объекта недвижимости объективно затруднено, в частности по причине наложения границ, существующих обременений участка или в силу прочих обстоятельств, когда внесение изменений в проект планировки территории квартала действительно необходимо.
Как следует из искового заявления и изложенных в судебных заседаниях пояснений, истец утверждает о наложении границ земельного участка с кадастровым номером 14:36:105014:11 на другой земельный участок, выходе за пределы красных линий.
Однако указанные доводы истца не проверены, а соответствующие обстоятельства - не исследованы судом.
Кроме того, уменьшив размер арендной платы по договору аренды земельного участка в„– 20 от 10.07.2014 путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год, суды не обосновали данный временной период.
Учитывая, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела неправильно применены нормы материального права, не исследованы обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правовая оценка указанным обстоятельствам не дана, судебные акты первой и апелляционной инстанций не могут быть признаны отвечающими требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о законности, обоснованности и мотивированности, поскольку выводы судов не основаны на полном и всестороннем выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств, в связи с чем решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года по настоящему делу на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует рассмотреть спор по существу, установить - имеются ли и в чем заключаются недостатки переданного в аренду земельного участка, препятствующие пользованию им в намеченных целях, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и распределить судебные расходы.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года по делу в„– А58-1725/2015 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2015 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Д.Н.БАНДУРОВ

Судьи
А.Н.ЛЕВОШКО
М.А.ПЕРВУШИНА


------------------------------------------------------------------